Đa số những ý kiến không đồng tình đều tập trung bày tỏ lo ngại sẽ hình thành các khu "ổ chuột" tại các chung cư cao tầng và làm tăng áp lực lên hạ tầng đô thị.

Với một đô thị lớn như TP Hồ Chí Minh, theo kết quả tổng điều tra năm 2019, nhà ở diện tích nhỏ đang rất cần cho những hộ ít người và hộ thu nhập thấp để dần thay thế hàng trăm ngàn phòng trọ không đảm bảo những điều kiện tối thiểu tại thành phố. Cụ thể, kết quả điều tra dân số năm 2019 về vấn đề nhà ở cho thấy, tại thành phố vẫn có gần 188,9 ngàn hộ dân đang phải sống trong các ngôi nhà có diện tích chật hẹp, chỉ đạt dưới 6m2/người. Đồng thời, tại thành phố cũng còn đến 839,3 ngàn hộ dân chưa có nhà riêng, đang phải thuê nhà, thuê phòng trọ hoặc ở nhờ…

Ngoài ra, kết quả khảo sát gần đây của Sở Xây dựng và Viện Nghiên cứu phát triển thành phố cũng cho thấy, phần lớn trong số hơn 200 ngàn cán bộ, công chức, viên chức, lực lượng vũ trang, đặc biệt là ngành y tế, giáo dục, có nhu cầu tạo lập nhà ở, nhất là căn hộ nhỏ hoặc nhà ở xã hội (NƠXH). Trong số hơn 400 ngàn công nhân lao động đang làm việc tại 17 KCN-KCX, khu công nghệ cao và 21 cụm công nghiệp của thành phố cũng có đến 63% là người nhập cư, hiện phần lớn đang ở trong các khu nhà trọ lụp xụp, thiếu tiện ích, thiếu dịch vụ, chưa đảm bảo an toàn, an ninh…

Về quy mô hộ gia đình, kết quả điều tra dân số năm 2019 của TP Hồ Chí Minh cho thấy tổng số hộ dân đã đạt gần 2,6 triệu hộ, tăng hơn 40% so với 10 năm trước đó. Trong đó, số hộ chỉ có 1 người chiếm gần 323,5 ngàn hộ; hộ có 2 người là 504,9 ngàn; hộ 3 người là 559,4 ngàn và số hộ có 4 người là 630,5 ngàn, còn lại là số hộ dân có 5 người trở lên. Như vậy số hộ dân có 3 người trở xuống tại thành phố hiện chiếm hơn một nửa tổng số hộ dân.

Nhà ở thiếu nghiêm trọng, song những năm qua do quy định không cho phép DN được tham gia đầu tư phòng trọ, nên lĩnh vực này chỉ dành do các cá nhân, hộ gia đình. Dù cách đây mấy năm, Bộ Xây dựng đã quy định tiêu chuẩn tối thiểu đối với mỗi phòng trọ như diện tích sử dụng không được nhỏ hơn 10m2; chiều rộng không dưới 2,4m2.Trong khi dân số thành phố đang trẻ hóa với gần 2,5 triệu người trong độ tuổi chưa lập gia đình, thì kết quả điều tra dân số năm 2019 cho thấy rõ xu thế giảm số lượng người trong mỗi hộ gia đình 10 năm qua. Hiện hộ gia đình hạt nhân 2 thế hệ là chủ đạo; hộ gia đình có 3 thế hệ giảm dần và xu thế hộ độc thân, hộ của các cặp vợ chồng trẻ chưa có con, hộ của người cao tuổi… cũng gia tăng.

Với những phòng trọ khép kín, diện tích sử dụng bình quân không nhỏ hơn 5m2 cho mỗi một người. Tuy nhiên, đa số trong khoảng 3 triệu người dân từ các địa phương khác đến thành phố sinh sống và những hộ dân thành phố chưa có nhà đều phải thuê trọ trong những dãy trọ lụp xụp, không đảm bảo các điều kiện sống tối thiểu… Với thực trạng trên, nhu cầu về nhà ở thương mại có diện tích nhỏ của người dân sinh sống tại thành phố còn rất lớn.

Sau hơn 10 năm bảo lưu quan điểm và liên tục đề xuất với UBND thành phố, với Bộ Xây dựng và Chính phủ cho phép các dự án chung cư là nhà ở thương mại được làm một tỷ lệ căn hộ nhỏ nhất định; có diện tích dưới 45 m2 nhằm đáp ứng nhu cầu thực của đông đảo người dân, Hiệp hội Bất động sản TP Hồ Chí Minh nêu quan điểm: Các chung cư bình dân xây dựng trước năm 1975 tại thành phố cũng đã có những căn hộ 28-30 m2 (như chung cư Nguyễn Thiện Thuật ở quận 3; chung cư Ngô Gia Tự, chung cư Nguyễn Kim ở quận 10; chung cư Chánh Hưng ở quận 8; các lô ký hiệu chữ ở chung cư Thanh Đa, quận Bình Thạnh cũng chỉ có diện tích 28-30m2…).

Những năm gần đây, các chung cư có diện tích nhỏ cũng đã hình thành như chung cư NƠXH Phú Hữu ở quận 9; chung cư NƠXH Jamona ở quận 7… Thậm chí, chung cư làm nhà ở cho thuê Twin Tower ở quận Bình Tân chỉ có diện tích căn hộ đạt 19m2. Ngay tại địa phương đất đai còn nhiều như tỉnh Bình Dương, thì chung cư NƠXH cho công nhân thuê của Becamex cũng chỉ có diện tích căn hộ là 20m2 cộng thêm 10m2 gác lửng.

Là DN đầu tiên phát triển 2 block nhà cao tầng với khoảng 230 căn hộ nhỏ diện tích từ 30m2 trở lại làm nhà lưu trú công nhân để cho thuê với giá rẻ ở KCX Linh Trung 2, đại diện Công ty Thiên Phát cho biết, các căn hộ này luôn kín người ở. Nhất là các cặp vợ chồng công nhân hoặc nhân viên văn phòng. Họ chỉ dọn đi khi chuyển công việc hoặc sau khi đã gom góp đủ tiền mua nhà.

Từ lâu TP Hồ Chí Minh cũng đã định hướng hạn chế cho phát triển nhà cao tầng ở khu vực trung tâm nên đa số các dự án chung cư đều chỉ tập trung ở các quận ven và huyện ngoại thành. Đây là những nơi có hạ tầng mới được quy hoạch nhằm mục đích tạo các khu đô thị vệ tinh để kéo dãn mật độ dân số cho khu vực trung tâm. KTS Thanh nhận định, việc cho phép phát triển tỷ lệ nhất định căn hộ diện tích nhỏ trong các chung cư cao tầng để đáp ứng nhu cầu cấp thiết của người dân tại thành phố để thay thế hàng trăm ngàn phòng trọ không đủ chuẩn là cần thiết.

Đồng quan điểm này, Hiệp hội Bất động sản thành phố cũng cho rằng, với TP Hồ Chí Minh, việc phát triển căn hộ diện tích nhỏ tại các quận ven và huyện ngoại thành, nhất là xung quanh các KCN, KCX, khu công nghệ cao, các cụm công nghiệp, Đại học quốc gia thành phố… là hết sức cần thiết. Vấn đề này càng trở lên cấp thiết hơn khi thực tế dân số thống kê chính thức của thành phố chỉ có gần 9 triệu người, nhưng dân số thực tế đã là 13 triệu người và cứ mỗi năm dân số cơ học tăng thêm đến 200 ngàn người.