Theo Hợp đồng mua căn hộ trên và căn cứ các phiếu thu tiền của Công ty TNHH Tập Đoàn BITEXCO – Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh (từ 07/06/2007 đến 20/08/2010) vợ chồng bà T và  ông N.B.T đã trả đủ tiền để mua  căn hộ có diện tích 80,89 m2 là 1.902.384.900 đồng.

Đến tháng 10/2017, Chi nhánh TP. Hồ Chí Minh tiến hành giao Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CI 818004, số vào sổ cấp GCN – CS 14253/04 ngày 26/09/2017 do Sở Tài nguyên và Môi trường thành phố Hồ Chí Minh cấp cho vợ chồng bà T và ông N.B.T.

Sau khi xem kỹ nội dung ghi nhận trong Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số CI 818004 thì phát hiện quyền sở hữu hợp pháp của vợ chồng bà T được pháp luật xác định “Diện tích sàn (thông thủy lọt lòng) là 68,1 m2”. Thông số kỹ thuật này được Sở Tài nguyên và Môi trường TP. Hồ Chí Minh đo vẽ lại diện tích thực tế của căn hộ Ký hiệu A-523 (Số mới E-501), Lầu 05 (Tức căn hộ chung cư số 6.1 Lô E  thuộc Chung cư The Manor 2, số 89 Nguyễn Hữu Cảnh, phường 22, quận Bình Thạnh, TP. Hồ Chí Minh) trước khi cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chính xác 100%.

Trên thực tế bà T và  chồng là ông N.B.T đã thỏa thuận với Chi nhánh Công ty mua căn hộ với diện tích sử dụng là 80,89 m2 với giá 1.902.384.900 đồng. Nhưng hiện nay, họ chỉ được quyền sở hữu hợp pháp đối với căn hộ có diện tích là 68,1 m2 ?

Bà đã gửi thông báo nhiều lần và đến trực tiếp chi nhánh Công ty để thương lượng, hòa giải cho sự sai số này, nhưng phía Bitexco không có thiện chí hòa giải, mặc dù bà đã đề xuất phương án tốt nhất cho cả hai bên. Cụ thể, cách tính sai số cho phép về diện tích ghi trong hợp đồng mua bán căn hộ theo quy chuẩn xây dựng là cộng/trừ 1% (80,89 m2  x 1% =  0,81m2); Diện tích sở hữu sàn sau khi đã trừ sai số cho phép (80,89 m2 - 0,81 m2 = 80,08 m2); Số diện tích chênh lệch giữa thỏa thuận theo  hợp đồng với diện tích sàn sở hữu theo thông thủy lọt lòng căn hộ (80,08 m2 – 68,1 m2 = 11,98 m2)

Như vậy, số tiền mà phía Bitexco gây thiệt hại cho vợ chồng bà T: 11.98 m2 x 23.518.172 = 281.747.701 đồng

Mặc dù Bitexco cho rằng, tại thời điểm ký kết hợp đồng cũng không có văn bản pháp luật quy định về việc yêu cầu ghi nhận cách đo vẽ cụ thể trong hợp đồng mua bán nên việc ghi nhận diện tích trong hợp đồng mua bán là hoàn toàn do các bên thỏa thuận để tính tiền mua bán. Theo tập quán và cách làm chung của các Chủ đầu tư vào thời điểm đó thì diện tích được tính theo cách đo phủ bì.

Bà T không đồng ý với quan điểm mà Bitexco viện dẫn vì bà cho rằng tại thời điểm ký hợp đồng pháp luật có quy định cụ thể tại Điểm c, tiểu mục 4.5, mục 4, phần VI thông tư 13/2005/TT-BXD ngày 05 tháng 08 năm 2005 (ngày hiệu lực 15/09/2005 và ngày hết hiệu lực 16/10/2010)  hướng dẫn thực hiện nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15 tháng 07 năm 2005 của chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng có quy định về vấn đề cách tính diện tích: Đối với căn hộ trong nhà chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, cột chung)”.

Hơn nữa, tại Điều khoản đối tượng hợp đồng trong hợp đồng mua bán căn hộ có thể hiện diện tích sử dụng riêng là 80,89 m2, tuy nhiên không quy định rõ diện tích này là tính theo thông thủy lọt lòng hay tim tường,

Sau đó Bitexco có làm hợp đồng số 03 để giải thích cách tính diện tích căn hộ là theo tim tường. Tất cả các điều khoản hợp đồng đều do Bitexco soạn thảo và đưa khách hàng ký.

Vấn đề đặt ra là tại sao tại Điều khoản đối tượng hợp đồng phía Bitexco lại không thể hiện rõ diện tích sử dụng riêng là tính theo cách nào mà phải lập hợp đồng số 03 để bổ sung, phải chăng có sự lừa dối khách hàng để thu hút khách hàng mua căn hộ, sau đó mới lập phụ lục hợp đồng để “bẫy” khách hàng.

Do đó, phụ lục hợp đồng số 03 ngày 29/08/2009 “về việc xác định lại cách tính diện tích theo thông thủy”, vợ chồng bà T không đồng ý nên không ký tên vào văn bản này.

Theo ý kiến chuyên gia Khoa học pháp lý thì căn cứ khoản 2, khoản 3 Điều 70 Luật nhà ở năm 2005 quy định về phần sở hữu riêng và phần sở hữu chung trong nhà chung cư:

Phần sở hữu riêng trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích bên trong căn hộ, bao gồm cả diện tích ban công, lô gia gắn liền với căn hộ đó;

b) Phần diện tích khác trong nhà chung cư được công nhận là sở hữu riêng theo quy định của pháp luật;

c) Hệ thống trang thiết bị kỹ thuật sử dụng riêng gắn liền với căn hộ, phần diện tích thuộc sở hữu riêng.

Phần sở hữu chung trong nhà chung cư bao gồm:

a) Phần diện tích nhà còn lại của nhà chung cư ngoài phần diện tích thuộc sở hữu riêng quy định tại khoản 2 Điều này;

b) Không gian và hệ thống kết cấu chịu lực, trang thiết bị kỹ thuật dùng chung trong nhà chung cư, gồm khung, cột, tường chịu lực, tường bao ngôi nhà, tường phân chia các căn hộ, sàn, mái, sân thượng, hành lang, cầu thang bộ, thang máy, đường thoát hiểm, lồng xả rác, hộp kỹ thuật, nơi để xe, hệ thống cấp điện, nước, ga, thông tin liên lạc, phát thanh, truyền hình, thoát nước, bể phốt, thu lôi, cứu hoả và các phần khác không thuộc sở hữu riêng của căn hộ nào;

c) Hệ thống hạ tầng kỹ thuật bên ngoài nhưng được kết nối với nhà chung cư đó.

Căn cứ điểm c tiểu mục 4.5 Mục 4 phần VI Thông tư 13/2005/TT-BXD ngày 05/08/2005, quy định về diện tích sàn ( nhà ở, căn hộ) được ghi như sau (có hiệu lực ngày 15/09/2005, hết hiệu lực ngày 16/10/2010) Hướng dẫn thi hành Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/07/2005 của chính phủ về việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng: “Đối với căn hộ trong nhà chung cư thì ghi diện tích sàn căn hộ (trừ diện tích mặt bằng tường, cột chung)”.

Và theo khoản 2 Điều 6 Thông tư số 02/2016/TT-BXD ngày 15/02/2016 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Về việc ban hành Quy chế quản lý sử dụng nhà chung cư:

Văn bản cho phép được áp dụng văn bản quy phạm pháp luật có hiệu lực trở về trước (hồi tố); Khoản 2 Điều 6 Quy định quản lý phần sở hữu riêng trong nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu, như sau: “Trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ trước ngày Quy chế này có hiệu lực thi hành thì việc xác định phần diện tích, các thiết bị thuộc sở hữu riêng và việc cung cấp các bản vẽ kèm theo được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở tại thời điểm ký kết hợp đồng; trường hợp pháp luật về nhà ở không có quy định thì xác định theo thỏa thuận trong hợp đồng mua bán, thuê mua căn hộ.”;

Do vậy, Tại thời điểm vợ chồng bà T đã ký hợp đồng mẫu số 53/ BitexcoLand The Manor Officetel II ngày 14/01/2006 với Chi nhánh công ty BITEXCO, thì pháp luật về nhà ở là Luật nhà ở năm 2005 và Thông tư 13/2005/TT-BXD ngày 05/08/2005 của Bộ xây dựng đang có hiệu lực pháp luật. Nên phải áp dụng Thông tư này để giải quyết tranh chấp.

Đối chiếu với Hợp đồng mua bán căn hộ số 53/ BitexcoLand The Manor Officetel II ngày 14/01/2006 giữa Chi nhánh Công ty BITEXCO với bà T, cho thấy Hợp đồng mua bán căn hộ trên là loại hợp đồng mẫu thống nhất do chính Công ty BITEXCO soạn thảo ra và đưa cho các khách hàng có nhu cầu mua căn hộ ký tên. Do đó, khi giải thích Hợp đồng thì phải bảo vệ người tiêu dùng.

Có thể cho rằng Bitexco đã không đặt lợi ích của người tiêu dùng lên hàng đầu trong việc bán các căn hộ của mình. Thực tế hiện nay, một số chủ đầu tư đã dùng phụ lục hợp đồng để lách luật khiến cho khách hàng khó khăn trong việc khởi kiện để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình. Điều này đã gây thiệt hại vật chất trực tiếp cho người tiêu dùng khi mua sản phẩm là căn hộ của công ty.

Thiên Lan