Hiệp hội Bất động sản (BĐS) Việt Nam (VNREA) vừa kiến nghị với Thủ tướng Chính phủ, Bộ Xây dựng một số biện pháp tháo gỡ khó khăn cho thị trường BĐS. Trong đó, VNREA đề xuất bỏ quy định bảo lãnh của chủ đầu tư khi bán nhà ở hình thành trong tương lai hoặc thay bằng hình thức khác.

Bỏ vì bất cập

Theo VNREA, khoản 1 điều 56 Luật Kinh doanh BĐS quy định chủ đầu tư dự án trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng trong trường hợp không bàn giao nhà theo đúng tiến độ đã cam kết. VNREA cho rằng mức bảo lãnh lên tới 100% giá bán nhà/căn hộ và thư bảo lãnh phát sinh hiệu lực cùng lúc dẫn đến tổng giá trị bảo lãnh của một dự án là rất lớn. Đối với các chủ đầu tư triển khai nhiều dự án với quy mô lớn cùng thời điểm, việc cấp bảo lãnh trong hạn mức tín dụng là không thể thực hiện được.

Để cấp bảo lãnh, ngân hàng thương mại sẽ yêu cầu chủ đầu tư phải có tài sản bảo đảm. Tuy nhiên, theo quy định hiện hành, chủ đầu tư chỉ được phép dùng tài sản hình thành trong tương lai của dự án để bảo đảm cho nghĩa vụ hoàn trả khoản vay cho chính dự án đó, nên không được dùng tài sản của dự án này để đi bảo đảm cho nghĩa vụ khác. Bên cạnh đó, tài sản bảo đảm chính là các căn hộ/nhà ở thuộc dự án sẽ giảm dần do cần phải giải chấp ra để bán cho người mua.

Luật Đầu tư cũng quy định chủ đầu tư phải ký quỹ để bảo đảm tiến độ thực hiện dự án. Theo đó, việc hoàn thành đúng tiến độ xây dựng để bàn giao đã bao gồm trong nghĩa vụ này. Những quy định này khiến cho chủ đầu tư phải chịu quá nhiều nghĩa vụ chồng chéo và chi phí đầu tư tăng lên đáng kể, mà người phải gánh chịu các chi phí này là chủ đầu tư và người mua.

Vì vậy, VNREA kiến nghị Chính phủ chỉ đạo ban hành cơ chế tháo gỡ vấn đề này cho doanh nghiệp (DN). Theo đó, Chính phủ có thể để DN và khách hàng tự thỏa thuận về nội dung này. Đây là phương án, theo VNREA, cả chủ đầu tư và người mua đều mong muốn và phù hợp với Bộ Luật Dân sự. Thậm chí có thể bỏ luôn quy định ngân hàng bảo lãnh, thay bằng quy định khác mà chủ đầu tư có thể thực hiện như ký quỹ đối với dự án nhà ở thương mại. Đây sẽ là điều ràng buộc để DN không thể lấy tiền của khách hàng dùng vào mục đích khác, dự án khác.

Một phương án khác, VNREA kiến nghị bổ sung các tiêu chí, điều kiện phân loại, xếp hạng độ tín nhiệm của chủ đầu tư. Các chủ đầu tư có xếp hạng uy tín, tín nhiệm cao sẽ không cần thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh.

Coi chừng bất ổn trở lại!

Trao đổi với phóng viên, tổng giám đốc một DN BĐS khá uy tín tại TP HCM thừa nhận đúng là quy định về bảo lãnh dự án nhà ở hình thành trong tương lai đã làm DN tốn chi phí khá lớn. DN triển khai nhiều dự án thì chi phí này càng cao. Quan trọng hơn là DN có uy tín cũng bị cào bằng, đóng phí như DN không tên tuổi, không uy tín, cố tình làm sai.

Tuy nhiên, khi đặt vấn đề có nên bỏ hay không việc bảo lãnh dự án, vị tổng giám đốc này cho rằng bỏ cũng không hẳn tốt cho thị trường vì nó sẽ làm cho những chủ đầu tư cố tình vi phạm, làm sai và đẩy rủi ro về khách hàng. Vì vậy theo vị này, nên áp dụng hình thức để khách hàng và DN tự thỏa thuận về việc mua bán dự án hình thành trong tương lai. "Đây là phương án mà cả chủ đầu tư và người mua đều mong muốn và cũng phù hợp với Bộ Luật Dân sự. Tuy nhiên, ngay từ ban đầu, chủ đầu tư phải minh bạch, đưa những thỏa thuận này vào hợp đồng đặt cọc, để giữ niềm tin cho người mua nhà" - vị này nhấn mạnh.

Tuy vậy, với tư cách là một khách hàng, bà Trần Hoàng Trang (nhà ở quận Bình Thạnh, TP HCM) cho biết đã từng bị mất gần 700 triệu đồng vào dự án mà chủ đầu tư không hề có trách nhiệm. Đến nay chủ đầu tư biến mất, tiền bà dành dụm để góp vào dự án nhưng nhà không thấy đâu, đi thưa kiện tốt kém tiền bạc, mất thời gian mà không ai chịu trách nhiệm. Vì vậy, bà Trang đề nghị giữ nguyên quy định về chứng thư bảo lãnh từ ngân hàng để người mua an tâm chứ không tin chủ đầu tư nếu họ chỉ thỏa thuận miệng mà không có cam kết gì bằng tài sản.

Thực tế, trước đây, do tình trạng các chủ đầu tư dù chưa có chủ trương, chưa giải tỏa đền bù, dự án chưa đủ điều kiện đã rao bán dự án tràn lan, thu tiền của khách hàng. Kết quả, có nhiều dự án không triển khai được dù khách hàng đã đóng tiền nhưng vì không có bảo chứng khiến rất nhiều khách hàng mất tiền, vì vậy mới có quy định này ra đời trong Luật Kinh doanh BĐS.

Một chuyên gia BĐS cho rằng việc bảo lãnh dự án hình thành trong tương lai là một bảo chứng, cam kết của chủ đầu tư đối với khách hàng về chất lượng sản phẩm. Bởi nếu chủ đầu tư không thực hiện đúng sẽ có ngân hàng đứng ra thực hiện nghĩa vụ trả lại tiền cho khách hàng. 

Trường hợp các DN đối phó, làm không tốt sẽ có cơ quan chức năng giám sát, kiểm tra và xử lý hoặc đưa ra phương án phù hợp để DN thực hiện đúng pháp luật và bảo đảm quyền lợi cho khách hàng. Bởi, mục đích cuối cùng vẫn là bảo vệ cho người mua khi có rủi ro xảy ra. "Nếu không cẩn thận, tôi cho rằng thị trường sẽ bất ổn trở lại vì sẽ tái diễn tình trạng bát nháo trong giao dịch BĐS hình thành trong tương lai" - vị chuyên gia này chia sẻ.

Ở góc nhìn khác, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, cho biết theo thông lệ một số nước, dự án hình thành trong tương lai không có bảo lãnh của ngân hàng mà có thể cho DN bảo hiểm tham gia. Họ sẽ lấy xác suất rủi ro trên số đông bù chi phí để đánh giá tính khả thi từng dự án. Nếu DN bảo hiểm đồng ý bảo hiểm cho dự án thì chủ đầu tư không cần thế chấp.