Thị trường tỉnh bùng nổ nguồn cung mới

Một trong những thách thức lớn và xuyên suốt thị trường bất động sản trong 8 tháng đầu năm 2019 là việc các cơ quan chức năng rà soát về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án khiến nguồn cung và giao dịch sụt giảm tại các thị trường lớn như Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng, Nha Trang… Suốt thời gian dài, những thị trường này đều gặp khó khăn trong các khâu xem xét phê duyệt dự án. Số lượng dự án mới được tung ra thị trường vô cùng nhỏ giọt. 

Ông Nguyễn Văn Đính, Tổng Thư kí Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cho biết, thách thức này đã buộc các chủ đầu tư phải rời các thị trường truyền thống, đi tìm quỹ đất ở nhiều địa phương để phát triển các dự án mới. Nhiều vùng trước đây không ai nghĩ sẽ là điểm đến của các ông lớn bất động sản thì nay cũng nhộn nhịp dự án. 

Trên thực tế, những năm gần đây, ngoài các thị trường trọng điểm, những thành phố có tốc độ tăng trưởng kinh tế mạnh; sở hữu tiềm năng về du lịch hoặc tập trung phát triển thương mại, dịch vụ, khu công nghiệp là điểm dừng chân của nhiều đơn vị bất động sản trong quá trình dịch chuyển và tìm kiếm cơ hội đầu tư. Thế nhưng, phải đến khi có sự khó khăn trong khâu rà soát về thủ tục, quỹ đất, pháp lý dự án thì làn sóng dịch chuyển thị trường tỉnh mới bùng nổ mạnh mẽ. Đáng chú ý, cơn sóng này tràn đến cả những tỉnh thành vốn chưa có sự nổi bật trong phát triển kinh tế hay du lịch, công nghiệp chưa được khai thác mạnh.

Một trong những ông lớn bất động sản đổ tiền mạnh mẽ nhất về các thị trường tỉnh phải kể đến FLC. Cuộc đổ vốn của FLC mang tính chất khai phá nhiều vùng đất mới, vốn bình lặng trên bản đồ đầu tư bất động sản. Đơn cử, chỉ trong vòng vài tháng, ông lớn này đã khởi công nhiều dự án khủng như quần thể du lịch nghỉ dưỡng FLC Quảng Ngãi tại huyện Bình Sơn với quy mô 1.026 ha, tổng mức đầu tư giai đoạn đầu ước tính khoảng 11.000 tỷ đồng; dự án khu đô thị FLC La Vista Sa Đéc tại Đồng Tháp có quy mô 15 ha; FLC Legacy Kon Tum với quy mô gần 18ha. Các dự án này đều được phát triển với phong phú các loại hình bất động sản: hệ thống shophouse, shop boutique, tổ hợp chung cư và khách sạn 5 sao…

Không chỉ FLC, APEC cũng được coi là “ông trùm” bất động sản tỉnh lẻ. Chỉ trong vòng hơn 1 năm qua, APEC đã thâm nhập và mạnh tay phát triển hàng loạt dự án thị trường tỉnh như Apec Royal Park Huế, Apec Mandala Wyndham Phú Yên, Apec Royal Park Bắc Ninh, Apec Mandala Wyndham Mũi Né, Aqua Park Bắc Giang, Apec Diamond Park Lạng Sơn, Apec Golden Palace Lạng Sơn, Apec Mandala Wyndham Thái Nguyên… Chung cư cao cấp, condotel, shophouse… là những sản phẩm chủ đạo của Apec trong cuộc đổ vốn về thị trường tỉnh.

Một ông lớn khác cũng phát triển mạnh các dự án tỉnh là Kosy Group với các khu đô thị lớn như Kosy Lào Cai, Kosy Bắc Giang… Các dự án của Kosy đa dạng với đất nền shophouse, biệt thự, liền kề… và có các khu chức năng chính: khu ở, dịch vụ, thương mại, giáo dục, văn hoá - thể thao, vui chơi giải trí và một số công trình công cộng cấp đô thị và khu vực. 

Kênh đầu tư mới

Hoạt động đầu cơ, đầu tư tại các thị trường tỉnh trước đó chủ yếu đến từ hai phân khúc là đất nền và đất thổ cư. Sự hiện diện của các ông lớn đã thổi một luồng sinh khí mới vào các thị trường tỉnh, góp phần đa dạng hóa cơ cấu sản phẩm với nhiều loại hình mới như chung cư cao cấp, shophouse, condotel… 

Với lợi thế quỹ đất rộng, dồi dào, những dự án được hình thành đều chung đặc điểm là quy mô lớn, có sự đồng bộ về tiện ích và dịch vụ. Điều này đồng nghĩa với sự nâng cao các chuẩn mực sống. Chính bởi sự mới mẻ này, những thị trường tỉnh lọt vào điểm ngắm của giới đầu tư trong cuộc chuyển hướng tìm kênh đầu tư mới. Một khảo sát của Batdongsan.com.vn cho thấy, trong những chuyến tham quan dự án, những buổi lễ mở bán tại các thị trường tỉnh, số lượng nhà đầu tư đến từ các thành phố lớn như Hà Nội, Quảng Ninh, Hải Phòng, Bắc Ninh, TP.HCM… áp đảo các nhà đầu tư địa phương. 

Nhà đầu tư Nguyễn Kiến Hải (Hà Nội) cho biết hơn 1 năm qua, Hà Nội, TP.HCM, Đà Nẵng… khan hiếm dự án mới. Số ít dự án mới được tung ra thị trường lại không hứa hẹn tiềm năng lợi nhuận lớn trong đầu tư. Trong khi đó, các thị trường tỉnh liên tiếp bùng nổ sản phẩm mới. Do đó, ông Hải cũng dạt về các thị trường này tìm cơ hội đầu tư. Theo ông Hải, tính chất tiên phong của loại hình sản phẩm, nguồn cung chưa lớn, dư địa giá thấp là lợi thế không thể phủ nhận của những dự án ở thị trường tỉnh. Nhà đầu tư có thể thu về tỉ suất lợi nhuận cao hơn so với các thị trường truyền thống khi đổ tiền vào đây.

Không lạc quan như ông Hải, bà Phan Huyền My (một nhà đầu tư đến từ Hải Phòng) cho rằng trong bối cảnh thị trường truyền thống khan hiếm sản phẩm mới và bão hòa nguồn cung thì những thị trường tỉnh sẽ có lợi thế nhất định trong việc hấp lực dòng tiền đầu tư. Tuy nhiên, nhiều sản phẩm đất nền, shophouse… ở các thị trường tỉnh, vin vào yếu tố đồng bộ trong tiện ích, dịch vụ mà đang đẩy giá lên quá cao so với mặt bằng chung và giá trị thực. Trong khi đó, khả năng chi trả của người dân chưa cao.