Ngày 25/11, tại Hà Nội, Phòng Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Tổng cục Quản lý đất đai (Bộ Tài nguyên và Môi trường) tổ chức hội thảo “Lấy ý kiến doanh nghiệp các dự thảo nghị định về đất đai”. Hội thảo đã bàn luận, phân tích nhiều vấn đề, bất cập và đưa ra những kiến nghị tháo gỡ, sửa đổi cho các nghị định đất đai hiện hành. 

Thị trường đất đai còn nhiều bất cập

Đề cập tới nội dung các dự thảo nghị định về đất đai, bà Đoàn Thị Thanh Mỹ, Phó Tổng cục trưởng Tổng cục Quản lý Đất đai cho biết, qua thực tiễn các địa phương và phản ánh của các tổ chức, cá nhân có liên quan việc thi hành Luật Đất đai vẫn còn gặp nhiều khó khăn.

Đó là vướng mắc về tiếp cận đất đai thông qua hình thức thoả thuận thuê, nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất; chưa thống nhất về áp dụng pháp luật đối với trường hợp trong khu vực dự án có diện tích đất do Nhà nước quản lý; chưa có quy định để xử lý đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chưa tạo lập tài sản trên đất nhưng nay dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Bên cạnh đó, vẫn chưa có quy định điều chỉnh và xử lý đất đai đối với trường hợp đã được Nhà nước giao, cho thuê nhưng chưa nộp tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, chưa tạo lập tài sản trên đất nhưng nay dự án bị chấm dứt hoạt động theo quy định của pháp luật về đầu tư; việc giao đất, cho thuê đất đối với các thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa do Nhà nước trực tiếp quản lý cho người sử dụng đất liền kề.

Cùng với đó, các nội dung liên quan đến đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận tuy pháp luật đã có quy định nhưng lại chưa phù hợp với thực tiễn và yêu cầu cải cách thủ tục hành chính nhằm cải thiện môi trường đầu tư, kinh doanh theo yêu cầu của Chính phủ…

Chia sẻ tại hội thảo, ông Trương Anh Tuấn, Trưởng Ban Pháp chế, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, việc sửa đổi, bổ sung một số quy định về lập, điều chỉnh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất các cấp là cần thiết, tạo điều kiện để sử dụng nguồn lực đất đai một cách hiệu quả, tiết kiệm và thuận lợi cho người sử dụng đất.

Tuy nhiên, có một thực tế hiện nay, các quy định về lập mới quy hoạch, kế hoạch kể cả về quy hoạch sử dụng đất, cũng như quy hoạch xây dựng đều rất chi tiết và chặt chẽ, nhưng việc điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch xây dựng lại tùy tiện, thiếu chặt chẽ. Điều này dẫn đến tình trạng quy hoạch ban đầu thì rất khoa học, tuân thủ các tiêu chuẩn, quy chuẩn của Nhà nước, nhưng khi thực hiện thì lại dễ dàng điều chỉnh làm méo mó quy hoạch ban đầu, có khi làm thất thoát, tham nhũng, quá tải hạ tầng mà không có khả năng sửa chữa. Nhất là điều chỉnh về cơ cấu, mục đích sử dụng đất, hệ số sử dụng đất...

Theo ông Tuấn, tại khoản 14 Điều 2 Dự thảo, đề xuất sửa đổi Điều 72 Nghị định 43/2014/NĐ-CP yêu cầu bổ sung thêm giấy tờ xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng về việc đầu tư xây dựng, tuân thủ theo quy hoạch xây dựng chi tiết và giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhận thấy, Luật Xây dựng 2014 và Dự thảo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Xây dựng mới được trình Chính phủ không có quy định về việc cấp giấy xác nhận của cơ quan quản lý quy hoạch, xây dựng về việc công trình được đầu tư, xây dựng tuân thủ quy hoạch xây dựng chi tiết và giấy phép xây dựng của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, mà chỉ có quy định về nghiệm thu công trình xây dựng hoàn thành.

Mặt khác, khi thẩm định hồ sơ xin cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất thì cơ quan nhà nước đã đồng thời thẩm định tính pháp lý của việc quy hoạch, đầu tư xây dựng và giấy phép xây dựng của nhà đầu tư trong quá trình xây dựng. Việc xác minh lại sẽ dẫn đến kéo dài thời gian, phát sinh thêm chi phí, gây khó khăn cho nhà đầu tư và người mua nhà.

Đồng thời, việc yêu cầu bổ sung thêm “giấy tờ xác nhận” sẽ hình thành thêm loại giấy phép con khi đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người dân. Khi kết thúc dự án thì các cơ quan Nhà nước phải thực hiện việc nghiệm thu, chấp thuận các công việc của dự án theo từng khía cạnh lĩnh vực khác nhau. Do đó, để đủ điều kiện thì chủ đầu tư phải có đủ bản nghiệm thu, chấp thuận của các cơ quan tương ứng với loại dự án xây dựng và chủ đầu tư phải xuất trình đủ những loại giấy tờ này. Hiệp hội kiến nghị Ban soạn thảo không sửa đổi Điều 72, Nghị định 43 như trong Dự thảo.

Đại diện Hiệp hội Bất động sản Việt Nam nhấn mạnh: "Còn một vấn đề lớn hiện nay là chủ đầu tư có vi phạm trật tự xây dựng hoặc những vi phạm khác và không thực hiện việc đề nghị cấp Giấy chứng nhận cho người dân mua căn hộ. Người dân mua căn hộ thì không đủ điều kiện về hồ sơ, giấy tờ và khó thực hiện được vì chủ đầu tư có vi phạm trong dự án.

Như vậy, đang có tình trạng vi phạm của chủ đầu tư nhưng người dân mua nhà trả đủ tiền rồi thì không được cấp Giấy chứng nhận. Rõ ràng là sai phạm của chủ đầu tư nhưng người dân phải gánh chịu.

Bên cạnh những chủ đầu tư nghiêm túc thì có những đơn vị vẫn cố ý vi phạm, vì hiện tượng này đang có trên thực tế, nên cần có giải pháp từ phía cơ quan Nhà nước để tháo gỡ khó khăn này cho người dân mua nhà".

Làm sao để gỡ khó cho người nước ngoài?

Luật Nhà ở năm 2014 cho phép cá nhân nước ngoài được sở hữu nhà ở tại Việt Nam thông qua việc “mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận thừa kế nhà ở thương mại bao gồm căn hộ chung cư và nhà ở riêng lẻ trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trừ khu vực bảo đảm quốc phòng, an ninh theo quy định của Chính phủ”. Đây được coi là điểm mới tiến bộ đáp ứng nhu cầu thực tiễn.

Tuy nhiên, theo quy định tại Điều 5 Luật Đất đai 2013, người nước ngoài không được liệt kê trong số các đối tượng có quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Trong khi đó Khoản 1 Điều 19 Luật kinh doanh bất động sản 2014 yêu cầu “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Từ thực tiễn Hiệp hội Bất động sản Việt Nam thấy rằng: cá nhân nước ngoài có nhu cầu mua nhà ở riêng lẻ có nhiều bối rối, hoài nghi, bởi theo họ Luật Đất đai không quy định họ là “người sử dụng đất” . Pháp luật nhà ở cho phép mua nhà ở riêng lẻ nhưng không có quy định về việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất kèm theo nhà ở, Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định rằng “việc mua bán nhà, công trình xây dựng phải gắn với quyền sử dụng đất”.

Do đó, để giải quyết mâu thuẫn trên, Hiệp hội kiến nghị Ban soạn thảo cần thiết phải bổ sung chủ thể “cá nhân nước ngoài” là người sử dụng đất vào Điều 5 Luật Đất đai 2014, đồng thời bổ sung Mục 4 Chương XI Luật Đất đai điều khoản quy định về quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất là “cá nhân nước ngoài” để đảm bảo tính thống nhất của hệ thống pháp luật.

VNREA cũng kiến nghị Ban soạn thảo cần bổ sung vào Dự thảo các quy định hướng dẫn về chế độ sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với loại hình bất động sản mới như căn hộ du lịch, biệt thự du lịch, văn phòng kết hợp lưu trú, nhà phố thương mại nhằm đáp ứng yêu cầu thực tiễn ở nước ta.

Ở góc độ người nghiên cứu Luật đất đai, GS. Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, việc kiểm tra, thanh tra, giám sát việc thực thi pháp luật hiện chưa được đề cao. Hệ thống hành chính gần như ngầm hiểu rằng mình có thể quyết định một số điều không thực sự phù hợp pháp luật. Bệnh “nhờn luật” từ đấy mà hình thành.

GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh: "Về nguyên tắc cuộc sống không bao giờ phải chờ đợi pháp luật. Nếu pháp luật không đủ điều kiện thực thi thì không phải thực hiện. Nguyên tắc này ở ta vẫn chưa được tiếp nhận. Vì vậy mà các cơ quan quản lý vẫn phải tìm ra giải pháp sớm nhất để vượt qua những bất cập pháp luật đang tồn tại. Giải pháp trước mắt cần làm ngay để cuộc sống không phải chờ đợi là dựa theo 3 nguyên tắc thực thi pháp luật khi có xung đột".

Theo đó, nguyên tắc đầu được ông nhắc đến là, văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan có thẩm quyền cấp cao hơn ban hành có hiệu lực thực hiện cao hơn. Hai là trong các văn bản quy phạm pháp luật do cùng cấp có thẩm quyền ban hành thì văn bản ban hành sau có hiệu lực thực hiện cao hơn. Ba là văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành có hiệu lực thực hiện cao hơn đối với các nội dung của chuyên ngành đó.

Từ ba nguyên tắc này, theo ông Võ, có thể thực hiện rà soát các xung đột pháp luật nói trên để xác định quy định nào có hiệu lực thực hiện và quy định nào cần bỏ qua. Từ đó, có thể xây dựng một văn bản dưới dạng sổ tay để thống nhất hướng dẫn giải quyết các xung đột pháp luật đang tồn tại.

Đối với các khoảng trống pháp luật, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất Chính phủ cần tổ chức rà soát để xác định các nội dung cần bổ sung nhằm lấp đầy khoảng trống. Từ đó, xây dựng gấp một Nghị định quy định bổ sung và trình Ủy ban Thường vụ Quốc hội cho phép ban hành Nghị định này. Nghị định này cần tập trung vào quy định thống nhất về trình tự, thủ tục thực hiện một dự án đầu tư.