Nhiều chính sách chưa phù hợp để phát triển nhà ở xã hội

Trước thực trạng này, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) đã kiến nghị các giải pháp để phát triển phân khúc này. Theo đó HoREA nhận thấy hầu hết các nước trên thế giới, kể cả nhiều nước công nghiệp phát triển, điển hình là Singapore, Hàn quốc, Pháp... đều có chính sách nhà ở xã hội và các chương trình phát triển nhà ở xã hội để giải quyết nhu cầu nhà ở ở mức tối thiểu cho đối tượng là người có thu nhập thấp đô thị, người nhập cư.

Trong đó, Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, kiến tạo “chính sách hỗ trợ, tạo điều kiện”, đặc biệt là các chính sách về tạo quỹ đất, thuế và tín dụng ưu đãi để thực hiện các dự án nhà ở xã hội và hỗ trợ tín dụng ưu đãi dài hạn cho người tiêu dùng để thuê mua, thuê nhà ở xã hội phù hợp với nhiều loại đối tượng khác nhau.

Ở các nước trên thế giới, phổ biến nhất là thuê nhà ở xã hội, phần còn lại là nhà ở xã hội thuê mua (mua trả góp dài hạn từ 20-30 năm), nhưng không có loại nhà ở xã hội bán thu tiền ngay như ở nước ta. Theo số liệu tổng hợp của Bộ Xây dựng, nhu cầu nhà ở xã hội toàn quốc trong giai đoạn từ năm 2011-2020 cần khoảng 440.000 căn hộ.

Trong đó, Tp.HCM khoảng 134.000 căn; Hà Nội khoảng 110.000 căn; Bình Dương 41.250 căn; Đồng Nai 36.700 căn; Đà Nẵng 11.500 căn... Cũng theo thống kê của Sở Xây dựng năm 2018, toàn thành phố có gần 500.000 hộ chưa có sở hữu nhà ở, ngoài ra còn có nhiều hộ gia đình đông người trong những căn nhà nhỏ có diện tích ở bình quân thấp hơn 10m2/người.

Theo Viện Nghiên cứu Phát triển Thành phố Hồ Chí Minh, cơ quan này cũng đã thực hiện khảo sát mẫu (với đối tượng và địa bàn điều tra chưa phủ đầy đủ) thì đã có đến 81.000 hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu nhà ở xã hội trong giai đoạn 2016-2020. Trong đó, cán bộ công chức: 10.000; hộ thu nhập nghèo, cận nghèo: 39.000; lao động trong khu công nghiệp: 17.000. Hầu hết các nhóm đối tượng đều có xu hướng chọn phương thức thuê mua nhà ở xã hội chiếm tỷ lệ từ 65% đến 94%.

HoREA cho biết, mặc dù, nhu cầu NOXH trong người dân tại TP.HCM rất cao nhưng đến nay, số lượng NOXH được xây dựng vẫn còn rất hạn chế và rất ít hộ gia đình tiếp cận được NOXH. TP.HCM đang triển khai kế hoạch xây dựng 39 dự án NOXH với tổng số 44.701 căn hộ và đến năm 2020, có thể hoàn thành 20.000 căn.

Nhưng trên thực tế, do nguồn lực ngân sách có hạn, kể cả khi thực hiện phương thức xã hội hóa nên vẫn thiếu nguồn cung NOXH, chưa thể đáp ứng được nhu cầu nhà ở rất lớn của người dân. Theo HoREA, khi thị trường bất động sản (BĐS) bị khủng hoảng đóng băng giai đoạn 2011-2013, để giải quyết hàng tồn kho, nợ xấu và hỗ trợ người có thu nhập thấp đô thị tạo lập nhà ở, Chính phủ đã ban hành Nghị quyết số 02/2013/NQ-CP ngày 07/01/2013 với gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng áp dụng từ 2013-2016.

Trong đó, 70% tương đương 21.000 tỷ đồng hỗ trợ cho người mua NOXH, nhà ở thương mại có giá bán không quá 1,05 tỷ đồng và 30% gói tín dụng ưu đãi tương đương với 9.000 tỷ đồng hỗ trợ cho chủ đầu tư dự án NOXH. Áp dụng lãi suất vay ưu đãi 6%/năm 2013 và 5%/năm từ năm 2014 đến năm 2019.

Thế nhưng, việc chấm dứt gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng (ngày 30/06/2016 đối với chủ đầu tư dự án NOXH và ngày 31/12/2016 đối với cá nhân) đã gây khó khăn rất lớn đối với 02 đối tượng là các chủ đầu tư dự án NOXH đã ký hợp đồng vay gói tín dụng ưu đãi nhưng chưa giải ngân hết thì không được tiếp tục giải ngân phần còn lại kể từ ngày 01/07/2016. Nhiều người có thu nhập thấp đô thị đã ký hợp đồng, đang giải ngân dở dang, nhưng đến nay vẫn chưa được nhận nhà.

Giải pháp nào để phát triển nhà ở xã hội

Để giải quyết những ách tắc trong việc thực hiện NOXH, đáp ứng nhu cầu nhà ở thiết yếu cho người dân trên địa bàn TP.HCM, HoREA Đề nghị bãi bỏ quy định "bên bán căn hộ nhà chung cư phải nộp cho Nhà nước 50% giá trị tiền sử dụng đất được phân bổ cho căn hộ đó; trường hợp bán nhà ở xã hội thấp tầng liền kề phải nộp 100% tiền sử dụng đất, tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành tại thời điểm bán nhà ở", để cho bên bán nhà được hưởng đầy đủ chính sách phúc lợi nhà ở xã hội một lần trong đời.

Trong trường hợp cần thiết để đảm bảo an sinh xã hội, tránh việc trục lợi chính sách, Hiệp hội đề nghị áp dụng chính sách không thu tiền sử dụng đất khi bán nhà ở xã hội đối với những trường hợp đã sử dụng nhà ở xã hội tối thiểu 10 năm kể từ ngày được giao nhà và đã có sổ đỏ.

HoREA kiến nghị xem xét lại quy định để Ngân hàng Chính sách xã hội được cho chủ đầu tư dự án nhà NOXH vay ưu đãi, theo quy định của Luật Nhà ở 2014 và Điều 15 Nghị định 100/2015/NĐ-CP; Ngân hàng Nhà nước hướng dẫn cơ chế xử lý trường hợp căn hộ NOXH của dự án đã bị chủ đầu tư thế chấp tại ngân hàng thương mại khác nhưng đối tượng thụ hưởng NOXH muốn được vay ưu đãi để mua căn hộ NOXH này tại Ngân hàng Chính sách xã hội.

HoREA cũng kiến nghị người có nhu cầu mua, thuê mua NOXH có thể chọn thực hiện việc gửi tiết kiệm hàng tháng (tối thiểu đủ 12 tháng gửi tiết kiệm) kể từ thời điểm hiện nay hoặc có thể chọn gửi tiết kiệm hàng tháng kể từ ngày ký hợp đồng tín dụng để mua, thuê mua NOXH. Kiến nghị người gửi tiết kiệm tại Ngân hàng Chính sách xã hội cũng được hưởng lãi suất tiết kiệm bằng mức lãi suất tiết kiệm thông thường tại các ngân hàng thương mại đối với các khoản tiền gửi trên 12 tháng, để khuyến khích đối tượng thụ hưởng nhà ở xã hội tham gia, tạo thêm nguồn lực thực hiện chính sách nhà ở xã hội.  

Bên cạnh đó, Hiệp hội cũng kiến nghị Ngân hàng Nhà nước đề nghị Thủ tướng Chính phủ ban hành quyết định về lãi suất cho vay ưu đãi nhà ở xã hội thống nhất như lãi suất trên đây đối với cả người mua nhà ở xã hội theo gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng để đảm bảo tính thống nhất của pháp luật.

Về lâu dài, khi nền kinh tế phát triển mạnh hơn, Hiệp hội kiến nghị thực hiện mức lãi suất ưu đãi vay mua nhà ở xã hội từ 3-3,5%/năm để tạo điều kiện thuận lợi hơn cho người có thu nhập thấp đô thị.

Hiệp hội kiến nghị cho phép tất cả các doanh nghiệp đều được lựa chọn 01 trong 03 phương thức để thực hiện nghĩa vụ: Xây dựng nhà ở xã hội tại dự án; Hoán đổi quỹ đất hoặc quỹ nhà ở xã hội có giá trị tương đương tại vị trí khác; Hoặc thanh toán bằng tiền, tùy theo điều kiện của từng dự án cụ thể do Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh xem xét quyết định.

Theo đó, HoREA kiến nghị Bộ Tài chính hướng dẫn việc quản lý, sử dụng nguồn vốn ngân sách thu được từ quỹ đất 20% dành cho nhà ở xã hội tại các dự án nhà ở thương mại, chỉ để phát triển nhà ở xã hội mà thôi.

Đồng thời, Hiệp hội kiến nghị sử dụng hiệu quả quỹ đất công để tạo quỹ đất phát triển nhà ở xã hội; và phối hợp chặt chẽ với tổ chức công đoàn để thực hiện thành công thiết chế nhà ở cho công nhân, lao động trước hết là tại các khu công nghiệp.