Cách đây vài ngày, UBND TP HCM tổ chức hội thảo về vấn đề đất đai nhằm tháo gỡ những nút thắt trong quy định pháp luật, quy hoạch, tài chính và cả hành chính về đất đai đang gây cản trở cho quá trình phát triển đô thị.

Thuế bất động sản bất lực trước sự phát triển siêu đô thị

Tài chính đất đai bao gồm việc đưa đất công vào thị trường, thuế - phí liên quan, cũng như việc thu giá trị đất đai tăng thêm do nhà nước đầu tư hạ tầng là một chủ đề thu hút được nhiều quan tâm của báo giới.

Phải nói rằng hệ thống tài chính đất đai của Việt Nam thuộc loại yếu kém, thu cho nhà nước không xứng tầm. Người bị nhà nước thu hồi đất cũng thiệt thòi, thuế không điều tiết được thị trường. 

Trong phạm vi một bài báo khó nói hết được mọi mặt của tài chính đất đai nên tôi chỉ đề cập sự bất lực của công cụ thuế bất động sản trước hiện trạng phát triển quá nóng tại các siêu đô thị.

Cả TP HCM và Hà Nội đều rơi vào tình trạng dân số tăng cơ học quá lớn, hạ tầng hiện nay không chịu nổi, chất lượng dịch vụ công quá thấp, môi trường bị ô nhiễm nặng nề. Dân số Hà Nội đã gần 10 triệu, TP HCM khoảng 13 triệu, không kể khách vãng lai dài ngày. Chẳng mấy chốc mà dân số cả 2 siêu đô thị này lên tới con số vài chục triệu. Khi đó, sức chịu tải của đô thị quá giới hạn, quản lý mất kiểm soát và có thể rơi vào thế "vỡ trận".

Lãnh đạo các đô thị lớn đều canh cánh nỗi lo âu vì dòng dân di cư đang ngày càng ồ ạt. Trước đây, các đô thị lớn đều đặt ra nguyên tắc ngăn ngừa dòng dân di cư bằng biện pháp hành chính.

Cụ thể, cả Hà Nội và TP HCM đều đặt ra nguyên tắc: Có nhà mới được nhập hộ khẩu, có hộ khẩu mới được mua nhà.

Đây là một nguyên tắc mà không người dân nào thực hiện nổi. Chỉ có những cán bộ được nhà nước điều động đến công tác tại các đô thị mới được phân nhà và được nhập hộ khẩu.

Vào đầu năm 2003, trong một buổi làm việc giữa Bộ Tài nguyên và Môi trường với lãnh đạo Hà Nội, trong tư duy của việc xây dựng Luật Đất đai 2003, tôi có đặt vấn đề "Hà Nội cần dẹp bỏ quy định có hộ khẩu mới được mua nhà vì vừa vi phạm Hiến pháp, vừa vi phạm pháp luật đất đai". Chúng ta cần tôn trọng quyền tự do cư trú của nhân dân, việc quản lý dòng dân di cần dùng các giải pháp khác, không thể dùng giải pháp hành chính. Sau đó, Hà Nội đã dẹp bỏ quy định này và TP HCM cũng đã làm như vậy.

Đầu năm 2006, thị trường bất động sản của cả nước rơi vào sốt giá. Giá nhà đất tăng hằng ngày theo nhiều đoàn người tấp nập đi lùng mua. Chỉ trong vòng 2 năm rưỡi, giá nhà đất ở Việt Nam đã tăng gấp 3 lần. Cũng từ đấy, dân số tại các siêu đô thị tăng cơ học lên rất nhanh.

Khi đó, tôi có viết một bài báo nói rằng những lộn xộn quá bức xúc trong thị trường bất động sản là do mức thuế đánh vào lĩnh vực này quá thấp, trong khi thuế là công cụ duy nhất để đảm bảo sự phát triển đô thị lành mạnh và đạt hiệu quả cao.

Ngay sau khi bài báo được đăng tải, tôi đã nhận được điện thoại của 2 giáo sư Đại học Harvard (Mỹ) đang dạy tại Viện Kinh tế Fulbright (TP HCM) nói rằng "ông đã bốc đúng thuốc chữa bệnh cho thị trường bất động sản Việt Nam, toa thuốc này đã được đúc rút từ lý luận cũng như kinh nghiệm phát triển đô thị tại tất cả các nước công nghiệp phát triển".

Kiểm soát dòng di cư về đô thị

Theo kinh nghiệm của các nước công nghiệp, thuế bất động sản được tính theo thuế suất cơ bản 1% tính trên giá đất thị trường, chiếm tỉ trọng 50%-90% nguồn thu cho ngân sách địa phương. Đây là nguồn lực chính để phát triển hạ tầng, dịch vụ công cộng.

Nguyên tắc họ đặt ra là nguồn thu chính cho địa phương đến từ đất, không đánh thuế cao vào các hoạt động sản xuất, kinh doanh nhằm kích thích phát triển kinh tế.

Mỗi người sống tại đâu đều phải đóng góp thông qua thuế bất động sản để phát triển hạ tầng và dịch vụ công cộng. Mỗi địa phương phải thu ở mức đủ để tự phát triển trên đôi chân của mình theo hướng phù hợp với mức thu nhập của người dân.

Tại đô thị, giá bất động sản cao thì thuế đóng cao. Tại nông thôn, giá bất động sản thấp thì thuế đóng thấp. Mỗi người tùy theo khả năng thu nhập của mình mà lựa chọn nơi ở cho phù hợp.

Mọi người luôn mong muốn cuộc sống tiện lợi nhất, nhưng năng lực lao động sẽ quyết định thu nhập là là cơ sở để lựa chọn nơi sinh sống cho phù hợp. Thuế chính là công cụ quan trọng để điều chỉnh dòng người tự do tìm nơi cư trú. Công cụ thuế cũng tạo nên nguồn lao động chất lượng cao cho phát triển cả đô thị và nông thôn.

Tại Việt Nam, thu thuế bất động sản hiện nay chỉ với thuế suất cơ bản 0,03% giá đất của nhà nước, tức là chỉ khoảng 0,01% giá đất thị trường. Tổng thu từ thuế sử dụng đất chiếm khoảng 3% tổng thu ngân sách từ đất, tức là chỉ chiếm 0,6% tổng thu ngân sách địa phương. So với các nước công nghiệp, quả là một trời - một vực.

Chúng ta vẫn phải sử dụng tiền vay để phát triển hạ tầng. Phát triển thì không nhanh với những con đường đắt nhất hành tinh, mà làm nợ công tăng cao. Đô thị hóa chất lượng không cao, chất tải dân cư quá nặng làm cho đô thị không lớn lên được.

Tránh đầu cơ, tạo cơ hội mua nhà cho người thu nhập thấp

Ngoài ra, thuế bất động sản còn phải đóng vai của nhiều chính sách điều tiết khác nữa cho quá trình phát triển và nâng cấp đô thị.

Trước hết, thuế phải đóng vai ngăn ngừa đầu cơ, tích trữ bất động sản (bao gồm cả đất đai) dưới dạng có bất động sản nhưng để hoang hóa, giữ đất nhưng đầu tư cầm chừng, sử dụng đất không hiệu quả.

Từ đây, giá bất động sản sẽ giảm, tạo điều kiện nâng cao năng lực cạnh tranh của nền kinh tế và dễ dàng tiếp cận nhà ở cho nhóm người có thu nhập trung bình và thu nhập thấp.

Thuế bất động sản cũng đảm bảo chức năng thu giá trị bất động sản tăng thêm không do đầu tư của chủ sở hữu mang lại. Việc này sẽ ngăn chặn tình trạng sốt giá đất cục bộ xảy ra trong quá trình đô thị hóa như thành lập các khu kinh tế mới, chuyển từ huyện thành quận..., thông qua cách đánh thuế lũy tiến vào những trường hợp nhận chuyển nhượng rồi chuyển nhượng trong thời gian ngắn.

Tất nhiên, cải cách thuế bất động sản không chỉ nhằm mục tiêu tăng thuế mà phải xem xét điều chỉnh sao cho công cụ thuế đạt hiệu quả cao. Ví dụ, không đánh thuế vào kinh doanh bất động sản và chỉ đánh thuế vào sử dụng bất động sản; hoặc không đánh thuế vào trường hợp thuê đất mà chỉ đánh thuế vào các trường hợp giao, cho thuê trả tiền một lần.

Theo Đặng Hùng Võ

(Phương Nhung ghi)