Dân số mới - chung cư cũ

CĐT thời kỳ trước đã tạo ra một loạt dự án “công nghiệp” với lượng cung khổng lồ gây nên thực trạng đáng lưu tâm là các sản phẩm thời kỳ này chỉ là các sản phẩm “thử nghiệm” cho thế hệ đầu sống trong chung cư, biến người mua thành ‘chuột bạch’ cho sự trưởng thành của thị trường. Đến thời điểm hiện tại, các dự án đời đầu bắt đầu lộ ra những vấn đề nhức nhối đối với dân sinh tại các tòa nhà này - từ những hi sinh nhỏ về không gian, ánh sáng, nặng hơn là hệ thống không khí, cấp thoát nước và nghiêm trọng nhất là hệ thống an ninh, an toàn khi vấn đề cháy nổ từng trở thành tâm điểm vào năm 2018 khi tại HN và TP.HCM liên tục xảy ra những vụ cháy gây thiệt hại nghiêm trọng và gần đây nhất là vấn đề về nước sạch. Đã đến lúc chúng ta thừa nhận những vấn đề này và nhìn nhận đúng đắn lại về tiêu chuẩn BĐS để tiếp tục phát triển theo tốc độ đô thị hóa. Trong bài viết này, chúng tôi phỏng vấn một chuyên gia trong ngành BĐS quốc tế với hơn 20 năm kinh nghiệm tại thị trường VN - ông Paul J.Mason

Thời gian gần đây, trên các mặt báo cái tên Paul J.Mason đã nổi lên với việc ‘chơi trội’ trong ngành BĐS. Ông nghĩ thế nào về việc này?

Việc tôi làm theo cách khác phương pháp hiện hành không có nghĩa là tôi chơi trội - đặc biệt khi những điều tôi làm là những gì nhà phát triển BĐS trên thế giới đã làm vài chục năm nay. Sau rất nhiều vấn đề diễn ra tại các tòa cao ốc, tôi chắc rằng các bạn đã thấy được sự cấp thiết trong việc định nghĩa lại các tiêu chuẩn nhà ở về chất lượng, giá trị và quan trọng nhất là cách làm. Hãy đáp ứng những yếu tố cơ bản thiết yếu nhất, rồi mới nên làm sản phẩm cao cấp; còn nếu không, hãy tập trung vào việc xây những ngôi nhà an toàn, vững chắc và vừa túi tiền người dây thay vì hướng tới phát triển BĐS hạng sang.

Ông nói về những tiêu chuẩn để tái định nghĩa BĐS, vậy các tiêu chuẩn này là gì?

Cao ốc đã thay đổi cuộc sống của con người, nhiều năm trước ở phương Tây, từ những con phố nhỏ trên mặt đất với các đường phố san sát cửa hàng, sức ép từ tăng trưởng dân số ép các nhà quy hoạch phải học cách thích nghi với mô hình chiều dọc thay vì chiều ngang. Điều này đặt ra thách thức cho các CĐT, kiến trúc sư thời bấy giờ: làm sao để ánh sáng tiếp cận đều đặn tất cả các mặt của tòa nhà, làm sao để hệ thống chữa cháy có thể lên tới các tầng cao, làm sao để thiết kế hệ thống thang máy đủ tải và tốc độ v.v

Chúng ta không còn nhận được đủ lượng ánh sáng tự nhiên như trước kia, nên tòa nhà cần được thiết kế để đón sáng một cách đầy đủ suốt bốn mùa. Đối với vấn đề không khí, việc cấp khí tươi từ ngoài vào cao ốc trở thành một vấn đề nan giải mà hiện tại rất nhiều tòa nhà ở VN mới chỉ giải quyết bằng hệ thống điều hòa. Điều tiếp theo cần được quan tâm là bố trí không gian. Thời xưa, khi những ngôi nhà nhỏ ở Hà Nội được xếp theo hàng ngang, người dân lại sinh sống trong nhà ống theo đường dọc. Ngày nay, khi những ngôi nhà xếp theo chiều dọc hình thành cao ốc, người dân lại sinh hoạt bề ngang - việc di chuyển tầng trên xuống dưới được thay thế bằng việc từ phòng này sang phòng kia thay đổi nhịp độ và nếp sống. Với cái kích thước chung cư nhỏ hơn khi tổng diện tích các tầng của nhà ống kiểu cũ. Vì lẽ đó, trong tất cả các sản phẩm, tôi đều chú ý thiết kế không gian dựa trên sinh hoạt và tương tác giữa các thành viên cùng sinh sống trên một mặt bằng.

Vậy các CĐT nước ngoài sẽ có lợi thế hơn so với CĐT người Việt?

Không hẳn, điểm yếu của các CĐT nước ngoài là không hiểu thói quen sinh hoạt của người Việt. Từ chuyện đơn giản như bếp núc, tại đây, người dân dành rất nhiều thời gian nấu ăn tại gia nên các yếu tố như xử lý mùi, thông gió phải được thiết kế khác. Ở phương Tây, thời lượng cùng tần suất nấu ăn tại gia ít hơn so với VN, chủ yếu sử dụng bếp khô, người Việt lại chuộng bếp ướt; các nước Châu Âu ít sử dụng đồ tươi sống, nên các hệ tủ lưu trữ đồ khô được chú tâm, trong khi người Việt lại đi chợ hàng ngày khiến khối tích tủ lạnh lại thành vấn đề được quan tâm. Một chi tiết nhỏ khác là phơi quần áo. Chúng tôi sử dụng máy sấy ngay sau khi giặt vì ánh nắng mặt trời không sẵn có như ở VN, vì vậy căn hộ không có không gian phơi. Ngược lại, tôi nhìn thấy ở những căn chung cư cao cấp ở VN, người ta vẫn phơi quần áo tại vị trí lô gia lộ thiên, không những mất mỹ quan tòa nhà, mà còn khiến cho gia chủ bất tiện.

Với những khác biệt trong lối sống như vậy, việc thiết kế về không gian cũng không thể bắt chước máy móc 100% theo những thiết kế của nước ngoài; thay vào đó, chỉ nên lấy những yếu tố hay nhất rồi tối ưu hóa cho nếp sống của người Việt.

Vậy ông cảm thấy đâu là những điểm tiêu cực - tích cực tại các dự án gần đây?

Về phần tiêu cực, thật lòng mà nói, tôi thấy quá nhiều dự án thiếu an toàn, không được đảm bảo an toàn cháy nổ, an ninh, hay môi trường. Tại dự án do tôi trực tiếp phụ trách, ba yếu tố được chúng tôi đẩy mạnh phát triển: hệ thống lọc nước, hệ thống cơ điện, hệ thống an ninh để dễ vận hành và giảm thiểu tối đa xảy ra hiểm họa. Quan trọng hơn nữa, chúng tôi đưa vào lắp đặt và vận hành những hệ thống công nghệ nhằm tăng cường tính an toàn cho công trình như Access control, CCTV, PCCC, Spray Safe v.v

Mặt tích cực là chúng ta có thể thấy rõ sự tiến bộ từ các CĐT cho tới dự án BĐS phát triển trong 3-5 năm gần đây đã cải thiện rõ rệt, đi kèm là người mua ngày càng khó tính, và hiểu biết; thế nhưng, đáng buồn là điều này mới chỉ diễn ra ở phân khúc cao cấp. Tôi thực sự mong các tiêu chuẩn này có thể được nhân rộng ra ở các phân khúc khác. Hơn cả, tôi mong rằng sẽ không có thêm những trường hợp đáng tiếc như vừa qua. Thay vào đó, các CĐT nên chăm chút cho dự án của mình từ trong quá trình thiết kế - thi công, làm chậm hơn một chút để đưa ra thị trường sản phẩm tốt hơn.