Vị trí: B7 Giảng Võ, Q.Ba Đình, Hà Nội

View toàn cảnh hồ Giảng Võ, tiếp giáp 2 mặt đường Trần Huy Liệu và Nam Cao. Chỉ cần nói đến đây đã đủ hiểu vị trí mà Golden Lake toạ lạc quá xuất chúng.

Vị trí tọa lạc 5 sao của dự án Golden Lake

Tuy nhiên cùng vị trí đó, sát vách Golden Lake là dự án chung cư cao cấp Golden Armor ( tập thể B6 Giảng Võ cũ) với giá bán chỉ bằng 1/3 so với Golden Lake, đắt hơn gần 3 lượng vàng cho mỗi mét vuông , sản phẩm Condotel của Hoà Bình Group  quả là xa xỉ phẩm hiếm có khó tìm.

2 dự án B7 và B6 Giảng Võ là
2 dự án B7 và B6 Giảng Võ là "hàng xóm" sát vách

Thiết kế, hạ tầng kỹ thuật, tiện ích

Dự án Golden Lake của Hoà Bình Group có quy mô 2237 m2, 4 tầng hầm và 25 tầng nổi. Tổng cộng có ~ 378 căn Condotel thiết kế từ 1 đến 4 phòng ngủ, diện tích từ ~45m2 đến 84m2.

Cụ thể  hầm 3 & 4 để xe, hầm 1 & 2 là Casino, Karaoke, vui chơi giải trí và trung tâm thương mại. Tầng 1 là sảnh và café louge, tầng 2 có phòng họp, phòng hội nghị, tầng 3 Nhà hàng, tầng 4 Gym & Spa, tầng 5-25 Condotel.

 Dường như chủ đầu tư Hoà Bình Group đang cố “nhồi nhét” cho bằng đủ tiện ích để đạt chuẩn 5 sao. Với diện tích chỉ vỏn vẹn 2237m2, khó có thể tạo nên được sự đẳng cấp do hạn chế về mặt bằng, không gian bị xé vụn, các tiện ích rất dễ “dẫm chân” nhau.

Để đạt tiêu chuẩn <40 căn/ 1 thang máy của căn hộ hạng A (Phụ lục số 01 của Thông tư 31/2016/TT-BXD do Bộ Xây dựng ban hành), Golden Lake phải được bố trí ~10 thang máy, đây có lẽ là điều không tưởng với mặt bằng vỏn vẹn 2237m2.

Đi vào so sánh chi tiết, hiếm có hạng mục nào của Golden Lake đạt chuẩn căn hộ hạng A theo phụ lục trên, ví dụ như theo chuẩn phòng ngủ hạng A diện tích tối thiểu từ 35m2 trong khi căn lớn nhất tại Golden Lake diện tích 84m2 được bố trí tận … 4 phòng ngủ.

Thiết kế toát lên chất thượng lưu
Thiết kế toát lên chất thượng lưu (ảnh thực tế căn hộ mẫu)

Kiến trúc thiết kế mỹ thuật của dự án nhìn bắt mắt, tuy nhiên các chi tiết vàng trong các căn Condotel chỉ là vàng mạ, bay màu theo thời gian trong quá trình sử dụng (nước, xà phòng, mồ hôi,...)  là điều không thể tránh khỏi.

Hiệu quả đầu tư.

 Golden Lake đang được chủ đầu tư chào bán với giá từ 160 triệu/m2. Căn nhỏ nhất có diện tích ~45m2. Vị chi là 7,2 tỷ đồng. Giá thành cao  mà lại là Condotel nên chắc chắn tính thanh khoản cực kém. Bán “đứt” sẽ quá khó để sinh  lời, khối đầu tư cá nhân có lẽ ai cũng nhận ra. Vậy nếu cho thuê lấy lãi đúng với công năng sử dụng Condotel, 10%/năm như cam kết của Hoà Bình Group liệu có khả thi?

Không thể bị động dựa vào “lời hứa” của chủ đầu tư bằng cam kết có giá trị pháp lý  dân sự, nên xét độ khả thi trên thực tế. Lấy căn Condotel có giá trị nhỏ nhất tại dự án làm ví dụ. Với số tiền đầu tư 7,2 tỷ, để đạt lợi nhuận 10%/ năm, tính ra mỗi năm phải thu về 720 triệu, mỗi tháng phải cầm về được 720/12= 60 triệu. Giả sử công suất phòng trung bình đạt 50%, để đảm bảo lợi nhuận 10%/năm, giá cho mỗi đêm nghỉ tại Golden Lake phải có giá 60 triệu/50%/30 ngày = 4 triệu đồng. Thực tế  4 triệu/đêm là mức giá  cao  bởi giá phòng khách sạn 5 sao ở Hà Nội chỉ ~ 2,5 triệu/đêm mà xét cho cùng thì ở Hotel vẫn luôn "hưởng" hơn Condotel.

Giá phòng Khách sạn 5 sao 24/6/19 tại Hà Nội, nguồn traveloka

Bán kính 500m  quanh Golden Lake có nhiều đối thủ cạnh tranh. Có thể liệt kê ra như tổ hợp Lottle Liễu Giai, Deawoo Hanoi 5 sao, Khách sạn Hà Nội nổi tiếng hơn 20 năm nay, Condotel 5 sao Lancaster, Khách sạn 5 sao Westin Hanoi sắp hoàn thành, khách sạn 4 sao Lake Side. Với giá 4 triệu/đêm, hơi khó để Golden Lake đạt công suất phòng 50% như bài toán kinh tế trên.

Đặc biệt,  Lancaster Núi Trúc  của Trung Thuỷ Group  chỉ cách Golden Lake 300 mét - cũng là sản phẩm Condotel 5 sao được ra mắt cách đây hơn 5 năm. Thực tế cho thấy đây là một kênh đầu tư không hiệu quả bằng chứng là  hiện tại  Trung Thuỷ Group đang nỗ lực “bán tống bán tháo” nhằm mục đích đẩy rủi ro cho các nhà đầu tư thứ cấp. Hy vọng  Condotel Golden Lake sẽ không đi theo “vết xe đổ” của  Lancaster.

Lancaster đang được rao bán với  giá ~3000 đô/m2.  Khoảng 9 tỷ cho 1 căn Condotel 3 Phòng ngủ đủ nội thất chỉ thu về được ~23 triệu/tháng

Về chủ đầu tư

Hoà Bình Group đã từng dính “phốt” ở dự án dát vàng trước của mình- chung cư Hoà Bình Green City 505 Minh Khai, với sản phẩm mới Condotel  Golden Lake  được dát nhiều vàng hơn thì sao? liệu Hòa Bình Group có trách nhiệm hơn?

Bán “đứt” không lời, cho thuê khó đem lại hiệu quả, chi phí khấu hao cao do yếu tố xa xỉ, tính thanh khoản kém. Trên hết, với số tiền 160 triệu/m2 có vô vàn kênh đầu tư hấp dẫn hơn Golden Lake.