Thời điểm sốt giá, thị trường BĐS là thị trường đầu cơ: người mua trước trở thành người bán sau; người bán bán cho người bán. Hiện tại thị trường đã khác cơ bản đó là người bán bán cho người tiêu dùng là chủ yếu. Bộ tài chính định nghĩa "Giá trị thị trường là mức giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán, trong một giao dịch khách quan, độc lập, có đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách có hiểu biết, thận trọng và không bị ép buộc” – (Thông tư số 158/2014/TT-BTC). Thực tế các giao dịch thời sốt giá thường là giao dịch thiếu tính khách quan, độc lập, không đủ thông tin, các bên tham gia hành động một cách thiếu hiểu biết và đôi khi bị ép buộc lừa gạt....các giao dịch đã bóp méo thị trường, giá giao dịch không phản ảnh bản chất của giao dịch, của thị trường.

Giá nhà đắt hay rẻ nói cách khác là được thị trường chấp nhận hay không được phản ảnh ở tính thanh khoản của thị trường, năm 2018 tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh tính thanh khoản sụt giảm các báo cáo của các công ty nghiên cứu thị trường, của cơ quan quản lý điều ghi nhận như vậy. Hầu hết báo cáo, nhận định đều đổ lỗi cho tình trạng trên là do tâm lý e ngại, do dự của người mua khi hàng loạt các vụ việc cháy nổ, tranh chấp xảy ra. Tiếp theo ngay sau đó, hàng loạt các vụ tranh chấp tại chung cư khiến nhiều nhà đầu tư e ngại khi bỏ vốn vào kinh doanh. Các khách hàng cũng lo lắng về sự lựa chọn nơi an cư lạc nghiệp này. Hệ lụy của hàng loạt các vụ việc chồng chất nhau là tại cả hai thị trường lớn là Hà Nội và TP.HCM sụt giảm thanh khoản.

Hàng loạt các chương trình khuyến mại, hỗ trợ khách hàng khủng như chiết khấu trực tiếp 10-12% giá bán nếu thanh toán sớm; hỗ trợ lãi suất vay ngân hàng 0% cho 65% giá trị căn hộ trong thời gian cho 2 năm thậm chí 3 năm; Hội môi giới bất động sản thâm chí đã phối hợp với các chủ đầu tư, các sàn giao dịch BĐS triển khai một chương trình đặc biệt “Red Friday Red Friday” diễn ra từ 7-14/12/2018 với những ưu đãi từ 5-30% cho hơn 1000 sản phẩm của gần 20 CĐT.... mặc dù không có báo cáo kết quả của các chương trình, nỗ lực của CĐT, của Hiệp hội BĐS nhưng đã gián tiếp công nhận giá chung cư của mình cao và đó là những biểu hiện giảm giá BĐS xuống để tăng giao dịch.

Red Friday Red Friday Trong lĩnh vực BĐS
Red Friday Red Friday Trong lĩnh vực BĐS

Quốc tế có một cách xác định mức độ rẻ hay đắt của BĐS là dựa vào khả năng chi trả của hộ gia đình. Theo đó lấy giá nhà trung bình trung khu vực chia cho thu nhập trung năm của hộ gia đình (còn gọi là chỉ số MMI-median Multiple Index). Mới đây một nghiên cứu khảo sát 293 thị trường nhà ở tại các cường quốc cho thấy một số thành phố có giá nhà đắt đỏ nhất thế giới năm 2018 là : Hongkong: 19,4; Sydney, Úc: 12,9 ; Vancouver, Canada: 12,6; Santa Cruz, California, Hoa Kì: 10,4 ; Melbourne, Úc: 9,9; Santa Barbara và Los Angeles, California, Hoa Kì đều có chỉ số MMI là 9,4; Tauranga, Western Bay of Plenty, New Zealand 8,9 ...vv

Theo cách tính như trên giả định với một gia đình trẻ (trên dưới 30 tuổi) ở Hà Nội và TP Hồ Chí Minh với mức thu nhập trung bình 12 triệu/người; giá chung cư ở vị trí trung bình 35 triệu đồng/m2 diện tích căn hộ ở mức vừa phải 70 m2 thì hệ số này là 10,2 ( 35x 70)/ 24 . như vậy giá chung cư đáng được liệt vào danh sách 10 thành phố có giá nhà đắt nhất thế giới. 

Giá nhà ở các thành phố lớn phụ thuộc vào nhiều vấn đề như nhu cầu nhà ở, khả năng cung ứng, tình hình kinh tế vĩ mô, chính sách tài chính, thói quen tiêu dùng, thị hiếu khách hàng.... các thành tố trên đều phụ thuộc chung vào tình hình KT-XH của mỗi quốc gia. Nếu so sánh Hà Nội và TP Hồ Chí Minh với các TP nên trên thì không những chỉ thua về hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội mà nhiều yếu tố vô hình như số lượng người giàu, trường khí và lực hấp dẫn của những người thành đạt thì rõ ràng là giá chung cư ở các thành phố của ta là quá đắt đỏ.

Kinh tế học đã chỉ ra rằng hàng hóa BĐS không phải là hàng hóa thiết yếu, tính thanh khoản thấp và tỷ lệ chiếm ngân sách rất cao trong tổng thu nhập và dưới góc độ nào đó nó được liệt vào một dạng của hàng hóa xa xỉ. Đồ thị đường cầu của hàng hóa BĐS có độ dốc lớn và cầu loại hàng hoá này chỉ thay đổi khi có biến động mạnh về giá. Theo tính toán của các chuyên gia, người mua chỉ thực sự quan tâm, ra quyết định mua BĐS khi giá giảm từ 30% trở lên. Có lẽ đó là lý do thất bại của những đợt khuyến mại lom dom của nhiều CĐT trong thời gian vừa qua vì nó không được xây dựng và tính toán dựa vào đặc trưng mang tính kinh điển của sản phẩm và thị trường BĐS. Nhiều CĐT đang trong tình trạng “ cháy nhà hai đầu” giữa một bên là cam kết, bàn giao nhà cho số khách hàng đã mua và sức ép chi phí tài chính gia tăng nếu không bán được số hàng còn lại ./.