Nhà không xây được, bán không ai mua, thậm chí còn bị lừa mất trắng… vì thế nhiều chuyên gia cho rằng: mua đất xen kẹt chẳng khác nào nhúng tay vào trò chơi đỏ đen.

Đất xen kẹt là đất vườn, đất nông nghiệp nằm trong khu dân cư hoặc đất dư sau quy hoạch. Về mặt pháp lý, loại đất này không có sổ đỏ và được chuyển nhượng thông qua giấy tờ viết tay.

So với giá của đất thổ cư (có sổ đỏ), loại đất này rẻ hơn một nửa, vì thế rất nhiều người hám rẻ đã xuống tiền mà không tìm hiểu kỹ. Nhà không xây được, bán không ai mua, thậm chí còn bị lừa mất trắng… vì thế nhiều chuyên gia cho rằng: mua đất xen kẹt chẳng khác nào nhúng tay vào trò chơi đỏ đen.

Hấp dẫn vì giá rẻ

Cụm từ "đất xen kẹt" chẳng còn xa lạ gì với giới đầu tư bất động sản, đặc biệt là khu vực Hà Nội. Quá trình độ thị hoá càng bùng nổ thì càng hình thành nhiều các khu đất xen kẹt. 

Các miếng đất này thương nằm trong phạm vi khu dân cư đã được xác định ranh giới theo quy hoạch. Nhiều người cho rằng, đây là cở sở để chuyển đổi mục đích sử dụng đất của đất xen kẹt thành đất thổ cư. Việc chuyển nhượng này thông qua giấy tờ viết tay, vì thế giá đất cũng thấp hơn rất nhiều so với đất thổ cư nằm trên cùng địa bàn.

Thực tế, những mảnh đất này có mức giá rao bán dao động từ 20 -25 triệu đồng tuỳ từng vị trí. Tại những nơi có vị trí đắc địa, thuận đường giao thông thì có mức giá cao hơn. Vì thế, khách hàng chỉ phải bỏ ra khoản tiền khoảng 500 triệu đồng trở lên là có thể sở hữu một mảnh đất thậm chí có cả nhà xây hoàn thiện. Rõ ràng, đây là một hướng đầu tư hấp dẫn với những ai có nhu cầu mua nhà ở nhưng tài chính hạn hẹp. 

Anh Nguyễn Quang Thắng (Đa Sỹ, Hà Đông) cho biết: "Tôi cũng có 3 miếng đất xen kẹt, địa thế tương đối đẹp. Thực ra bản thân tôi cũng rất khó để làm sổ đỏ vì thế nhiều năm nay tôi không dám xây dựng gì, chỉ đổ nền cho phẳng, sau đó cho người ta thuê rửa xe, trông xem tạm thôi. 

Cũng không hiểu tại sao, nhiều người hỏi mua lắm, họ nói cứ mua sau đó tìm cách làm sổ đỏ. Nếu như họ lo được sổ đỏ, xây được nhà thì đúng là phù hợp với những người kinh tế eo hẹp, nếu như đất có sổ đỏ ở khu này phải 50- 60 triệu/m², còn đất không sổ thì chỉ 20 triệu/m²".

Mới đây, trang Batdongsan.com.vn đã có một cuộc khảo sát giá đất xen kẹt tại khu vực nội thành khiến rất nhiều người quan tâm. Giá của đất xen kẹt chỉ bằng 1/3 hoặc 1/2 so với giá thị trường, cụ thể tại phường Khương Đình giá chào bán từ 22 -25 triệu đồng/m², trong khi giá thị trường đất đã có sổ đỏ tại đây khoảng 40 -60 triệu đồng/m². 

Còn tại khu vực Hà Đông loại đất xen kẹt chào bán từ 8-15 triệu đồng/m² trong khi giá thị trường của đất thổ cư dao động từ 20-25triệu đồng/m². Đất xen kẹt tại Vĩnh Hưng, Định Công Thượng (Hoàng Mai) có giá bán 13-18 triệu đồng/m², đất đã có sổ đỏ là 40-50 triệu đồng/m². 

Đất xen kẹt ở Ngọc Trục, Đại Mỗ, Phú Diễn, Tân Mỹ, Mễ Trì Thượng (Nam Từ Liêm) là 13-25 triệu đồng/m², bằng 1/2 giá thị trường của những mảnh đã đầy đủ pháp lý (20-40 triệu đồng/m²).

Rõ ràng, nếu chuyển đổi thành công mục đích sử dụng đất thành đất thổ cư, nhà đầu tư sẽ thu lời rất lớn từ đất xen kẹt.

Chẳng khác nào một canh bạc

Vợ chồng anh Hoà (Khu đô thị Linh Đàm, Hoàng Mai, Hà Nội) là một trong những trường hợp phải "nếm trái đắng" vì mạo hiểm đầu tư đất xen kẹt. Thu nhập của hai vợ chồng anh cũng thuộc hàng trung bình (khoảng 20 triệu đồng/tháng), có nằm mơ họ cũng không dám nghĩ tới một ngôi nhà ở Hà Nội. 

Cách đây khoảng 3 năm, nghe theo lời khuyên của bạn bè hai vợ chồng đã vay mượn họ hàng được hơn 700 triệu để mua một mảnh đất nhỏ 50m² tại khu vực Mỹ Đình, Hà Nội. Theo như anh Hoà chia sẻ, đây là mảnh đất xen kẹt nằm trong ngõ và không có sổ đỏ.

Theo như lời cò đất, chỉ sau khoảng 1 năm họ sẽ lo cho giấy tờ, thủ tục để chuyển đổi sang thành đất thổ cư, khi đó an tâm để xây dựng nhà cửa. Tuy nhiên đã 3 năm vợ chồng anh Hoà vẫn chưa thể làm được sổ đỏ cho miếng đất giá trị hơn 700 triệu đồng. 

"Nhiều lần tôi đánh liều, mua vật liệu thuê thợ để xây dựng ngôi nhà nhỏ nhỏ cấp 4 lên để ở. Thế nhưng mới chỉ chở vật liệu tới là bị chính quyền địa phương "tuýt còi" vì đất này không được xây dựng. Liên hệ với người bán đất cho mình thì họ nói là độ này làm gắt, rất khó để lo sổ đỏ. Vợ chồng tôi đành ngậm ngùi thuê nhà, tiền thì vẫn nợ một đống" - Anh Hoà chia sẻ.

Trường hợp của anh Nguyễn Văn Nam (Cẩm Thuỷ, Thanh Hoá) còn "đắng" hơn nhiều. Cách đây 4 năm, anh từng mua một mảnh đất xen kẹt bên Gia Lâm với giá khá rẻ. Trong thời gian mua anh cũng đã hỏi han kỹ lưỡng và xem xét địa bàn, cứ ngỡ dự án gần khu đất nhà mình, khi triển khai mảnh đất đó sẽ lên giá. Nhưng không ngờ anh Nam đã trắng tay vì đất đã mua thuộc vào quy hoạch làm đường của địa phương. 

"Có lẽ đó là cú vấp không thể nào quên của đời tôi. Tích cóp được mấy trăm triệu, liều mình mua miếng đất những mong vợ con có chỗ ở sau này. Giờ thì đất mất, tiền nợ, vợ chồng tôi chẳng biết làm thế nào.

Anh Lê Văn Bình (Cầu Giấy, Hà Nội) người có nhiều năm kinh nghiệm buôn đất kể rằng từng mua một miếng đất xen kẹt tại khu vực Từ Liêm với giá 900 triệu đồng. Phải mất 2 năm anh mới chuyển đổi được mục đích sử dụng đất thành công. Theo anh Bình, việc chuyển đổi mục đích là vô cùng gian nan. 

Khi chuyển đổi mục đích sử dụng đất, anh phải đóng thuế phí khá cao bởi theo quy định của Luật Đất đai là người sử dụng phải nộp tiền sử dụng đất bằng mức chênh giữa tiền sử dụng đất của loại đất sau khi chuyển đổi mục đích. Không những vậy, còn rất nhiều chi phí không tên khác phát sinh. Lúc đưa ra thị trường, số tiền lời thu về là không còn nhiều.

Theo nhiều chuyên gia về bất động sản, những mảnh đất xen kẹt không có sổ đỏ được chào bán với giá rẻ rất hợp lý. Thế nhưng, khi quyết định xuống tiền mua đất xen kẹt cần phải xác định đó là một trò chơi "đỏ đen". Tỷ lệ thắng thua cho canh bạc đất xen kẹt này là 50/50, bởi khi chưa có sổ đỏ trong tay thì chưa có gì được gọi là đảm bảo. 

Việc cấp sổ đỏ cho những miếng đất xen kẹt này là điều không hề đơn giản. Những loại đất xen kẹt này thường chỉ có giấy tờ giao đất có thời hạn, việc thực hiện các giao dịch mua bán là rất khó khăn. Các loại giấy tờ này thường ở dạng phô tô và đã qua tay nhiều người.

Việc người bán cùng lúc bán 1 miếng đất cho nhiều người là hoàn toàn có thể. Khi mọi chuyện bại lộ, người thiệt rõ ràng là người mua vì những giao dịch được thực hiện trong điều kiện không có cam kết rõ ràng cũng như không có pháp lý.

Không phải đất xen kẹt nào cũng có thể chuyển đổi được thành đất thổ cư

Luật sư Trương Quốc Hoè, Trưởng văn phòng luật sư Interlia cho hay: Theo luật Đất đai 2013 không có các quy định pháp lý về khái niệm "đất xen kẹt". Loại đất này có thể được hiểu là đất ao, vườn, đất nông nghiệp (chưa được công nhận là đất ở) nằm trong khu dân cư, hoặc đất dư sau quy hoạch. Đất xen kẹt gồm ba loại đất vườn, ao liền kề với đất ở; đất vườn ao, xen kẹt trong khu dân cư; đất nông nghiệp được giao nằm xen kẹt trong khu dân cư. Việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất và chi phí chuyển đổi cao, nhiều thủ thục rườm rà và không phải đất xen kẹt nào cũng đủ điều kiện để chuyển đổi thành đất thổ cư.

Theo Luật Đất đai năm 2013, việc chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất nông nghiệp lên đất ở (đất phi nông nghiệp) phải được sự cho phép của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Để có thể chuyển đổi sang đất ở, phải có đầy đủ điều kiện sau.

Thứ nhất, đất không thuộc diện vi phạm quy hoạch, không thuộc diện lấn chiếm, đất sử dụng cho mục đích công cộng, đất nông nghiệp do hợp tác xã và các tổ chức đang quản lý giao cho các hộ gia đình xã viên sử dụng.

Thứ hai, mảnh đất đó hiện đang sử dụng ổn định, không có tranh chấp, khiếu kiện; có diện tích đất nhỏ hơn hoặc bằng hạn mức công nhận đất ở (tùy thuộc vào mỗi địa phương nơi có đất quy định).

Thứ ba, cá nhân xin chuyển mục đích sử dụng đất phải là người chấp hành tốt pháp luật về đất đai ở địa phương, có văn bản cam kết bàn giao cho các tổ chức quản lý chuyên ngành phần diện tích nằm trong phạm vi hành lang bảo vệ an toàn công trình công cộng, di tích lịch sử văn hóa, công trình an ninh quốc gia, thoát lũ.; bàn giao cho UBND xã phường, thị trấn diện tích nằm trong phạm vi chỉ giới mở đường quy hoạch, lối đi chung; nộp nghĩa vụ tài chính khi được phép chuyển mục đích sử dụng đất.

Pháp luật về đất đai quy định đất lấn chiếm hay đất không có giấy tờ về quyền sử dụng đất đều bị coi là tài sản không hợp pháp và không có quyền mua bán, chuyển nhượng hay thế chấp. Tất cả các hình thức giao dịch trên các mảnh đất không có giấy tờ đều được xem là trái pháp luật và không được công nhận.