Pháp lý có vấn đề

Thị thường bất động sản Bình Dương được đánh giá đang hồi sinh sau thời gian dài lâm vào cảnh “đóng băng”, minh chứng rõ nhất là ở thị xã Dĩ An khi hàng loạt dự án bất động sản mới được mở bán đã giúp giải quyết vấn đề nhà ở đang thiếu nghiêm trọng tại tỉnh Bình Dương và hỗ trợ chính sách giãn dân của TP.HCM ra tỉnh vùng ven.

Tuy nhiên, cũng từ đây, nhiều doanh nghiệp địa ốc “ăn xổi” đã tìm đủ cách chèo kéo nhà đầu tư và khách hàng mua ở tại những dự án có vấn đề về pháp lý, tạo ra những rủi ro khiếu kiện sau này. Điểm chung của các dự án này thường đều nằm ở phân khúc sản phẩm phân lô bán nền, nhà phố thương mại liền kề.

Mới đây, Công ty cổ phần Bất động sản Trần Anh Long An, đơn vị vốn có hoạt động truyền thống tại Long An đã mở rộng địa bàn hoạt động bằng việc phát triển và mở bán dự án Phúc An Garden tại huyện Bàu Bàng, tỉnh Bình Dương. Dù Trần Anh Long An chỉ là đơn vị phát triển dự án nhưng lại quảng cáo là chủ đầu tư tại trang web của Công ty cũng như các phương tiện truyền thông. Cùng với đó, Dự án Phúc An Garden chưa thực hiện đủ thủ tục pháp lý để được cấp phép mở bán sản phẩm hình thành trong tương lai nhưng doanh nghiệp này vẫn giới thiệu ra thị trường.

Hay như dự án Dự án Khu nhà ở thương mại chợ Nhật Huy tọa lạc tại phường Hoà Lợi, thị xã Bến Cát, tỉnh Bình Dương. Dù đã mở bán hầu hết sản phẩm cho khách hàng nhưng tới nay chính quyền tỉnh Bình Dương cho biết, UBND tỉnh mới chỉ chấp thuận cho Công ty TNHH Đầu tư địa ốc Ánh Dương làm chủ đầu tư, UBND thị xã Bến Cát phê duyệt quy hoạch chi tiết 1/500. Sở Xây dựng chưa tham mưu cho UBND tỉnh phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư đối với dự án này.

Bên cạnh đó, Dự án Khu dân cư Nam Tân Uyên (phường Khánh Bình, thị xã Tân Uyên, Bình Dương) do Công ty TNHH Công nghiệp và Đô thị Nam Tân Uyên làm chủ đầu tư. Dự án được chủ đầu tư này bán từ đầu năm 2019 tới nay, nhưng khi trao đổi với phóng viên Báo Đầu tư Bất động sản mới đây, ông Lê Quang Vinh, Trưởng phòng Quản lý nhà, thị trường bất động sản thuộc Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương khẳng định, đến thời điểm này, dự án khu nhà ở Nam Tân Uyên vẫn chưa được UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư…

Có thể các chủ đầu tư, nhà phát triển dự án nhân cơ hội thị trường bất động sản Bình Dương sôi động trở lại đã nhanh chân ra mắt thị trường để đẩy thanh khoản. Tuy nhiên, rủi ro cho khách hàng là không nhỏ nếu những dự án này gặp vấn đề pháp lý, dẫn đến bị đình trệ. Chưa kể, những hình thức lách luật như đặt cọc, giữ chỗ thiện chí… sẽ khiến người mua nắm đằng lưỡi khi phân xử tranh chấp.

Khách hàng nếm trái đắng

Ông Nguyễn Thanh Tùng, một nhà đầu tư bất động sản chuyên nghiệp tại TP.HCM là người từng mắc bẫy mua dự án thiếu hồ sơ pháp lý tại Bình Dương. Kể lại câu chuyện của mình, ông cho biết, điều đầu tiên tạo lòng tin cho khách hàng là khi quảng bá dự án, các doanh nghiệp bằng nhiều cách vẽ ra những tiện ích rất hoa mỹ về dự án. Đồng thời, các nhân viên bán hàng đeo bám rất quyết liệt, tinh vi, nhằm chứng minh đó là dự án rất lớn, bài bản. Tại lễ mở bán, hay giới thiệu sản phẩm, khách hàng rất đông, các ưu tiên lên tới 2, 3 và các giao dịch thành công luôn cao.

Nhưng thực tế thì khác, đây chỉ là chiêu bán hàng của doanh nghiệp, họ cho người của mình giả là khách hàng, mang tiền ra chốt hợp đồng rất nhanh tạo tâm lý “nếu không mua ngay sẽ hết lô đẹp” để khách hàng mua đầu tư thực sự phải xuống tiền. Tuy nhiên, kết thúc buổi mở bán, dù có tới hàng ngàn người tham dự, sản phẩm bán ra không nhiều nhưng vẫn được thông báo bán hết 80 - 90% và sau đó lấy thông tin khan hàng để  mời chào khách mua tiếp.

“Khi mua xong hoặc lỡ ký hợp đồng đặt chỗ hay mua sản phẩm thì phải đóng tiền các đợt tiếp theo, môi giới còn hứa hẹn nếu có nhu cầu thì thông báo họ sẽ ngay lập tức tìm khách chuyển nhượng giúp. Tuy nhiên, khi tôi muốn bán lại sản phẩm thì đúng là khó như lên trời. Ngoài việc khó tìm khách, còn có chuyện chủ đầu tư và sàn môi giới cứ nhận hàng lại rồi ỉm đi không công bố trên bảng hàng để họ bán sản phẩm của mình. Thậm chí, có trường hợp chủ đầu tư chấp nhận thu hồi sản phẩm thì với giá rất thấp để khách hàng không nỡ bán và phải tiếp tục đóng tiền”, ông Tùng nói.

Một trường hợp khác là chị Phan Thị Yến ngụ quận 9, TP.HCM, khi mua một dự án tại Thành phố mới Bình Dương. Khi mua xong, chị mới phát hiện dự án không được chấp thuận chủ trương đầu tư, chủ đầu tư bán dự án “ma” cho khách hàng. Tiền đã đóng tới 95% giá trị sản phẩm mua, thời gian cam kết phải giao sổ cho khách hàng đã quá 2 tháng. Cuối cùng, chị Yến mới phát hiện mình bị lừa bán dự án chưa được cấp phép.

Mới đây, UBND tỉnh Bình Dương ra thông báo ban hành các quyết định thu hồi chủ trương đầu tư 11 dự án phát triển nhà ở trên địa bàn vì những dự án này chậm triển khai hoặc năng lực chủ đầu tư yếu kém. Các dự án gồm Khu dân cư thu nhập thấp Hòa Lân, khu chung cư Trường Lâm, Khu nhà ở cán bộ - công nhân viên, Khu căn hộ S.home Bình Dương, Khu thương mại, dịch vụ và dân cư, Khu đô thị thương mại dịch vụ Phước Lộc Thọ, Khu nhà ở cán bộ - công nhân viên, khu nhà ở Quỳnh Tiên, Khu đô thị Hill Land 19, Khu nhà ở thương mại An Thành, Dự án phát triển nhà ở Độc Lập (nhà ở xã hội).

Ngoài ra, năm 2017, tỉnh này cũng thu hồi 3 dự án trên địa bàn Thuận An và Dĩ An; năm 2018 thu hồi 4 dự án tại Thủ Dầu Một, Thuận An, Bến Cát và Tân Uyên.

Theo Sở Xây dựng tỉnh Bình Dương, thống kê đến thời điểm hiện tại, có tất cả 381 dự án phát triển nhà ở đã và đang đầu tư xây dựng trên địa bàn tỉnh Bình Dương.

Trong đó, có 109 dự án tập trung tại thị xã Dĩ An, 96 dự án nằm trên địa bàn thị xã Thuận An, 50 dự án được triển khai tại TP. Thủ Dầu Một và 2 dự án có quy mô trên 58,1 ha tại huyện Dầu Tiếng.

Trong 5 tháng đầu năm 2019, UBND tỉnh Bình Dương chấp thuận chủ trương đầu tư cho 17 dự án đầu tư phát triển nhà ở. Điều này cho thấy, các chủ đầu tư đang đổ về địa bàn tỉnh này sau một thời gian dài bất động sản Bình Dương im hơi lặng tiếng và điều này cũng kéo theo dòng tiền đầu tư của các nhà đầu tư cá nhân. Tuy nhiên, kiểm tra kỹ hồ sơ pháp lý từng dự án là yếu tố đầu tiên để bảo toàn vốn, trước khi tính đến yếu tố sinh lợi là khuyến cáo không thừa với các khách hàng.