Những năm gần đây “đất dịch vụ” hay còn gọi là đất “sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp” được mua bán qua tay rất phổ biến tại các quận trên địa bàn Hà Nội nói riêng, hầu như số lượng người mua và người bán đều thông qua môi giới bất động sản giới thiệu, kết nối.
Điều đáng buồn là nhiều môi giới cũng chưa hiểu rõ về luật nên chỉ tư vấn cho người mua theo nội dung hợp đồng uỷ quyền mà không đề cập đến hạn chế và rủi ro của hợp đồng uỷ quyền, điều đó khiến không ít người mua đã rơi vào cảnh mua đất bằng tiền thật nhưng lại bị tranh chấp không thể nhận đất và xây nhà trong khi những hộ xung quanh đã về ở thậm trí là đã nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
Hợp đồng có nhắc đến quyền lợi của người mua hay còn gọi là người nhận uỷ quyền tôi tóm tắt như sau:
- Quản lý, sử dụng thửa đất cùng giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng thửa đất nói trên theo quy định của pháp luật.
- Chuyển nhượng, cho thuê hoặc tặng cho theo quy định của pháp luật quyền sử dụng thửa đất theo Giấy chứng nhận nói trên với các điều kiện do bên B quyết định. Bên B được nhận các khoản tiền phát sinh từ nội dung ủy quyền này.
- Thế chấp theo quy định của pháp luật quyền sử dụng thửa đất nói trên để vay vốn hoặc thế chấp cho bên thứ ba vay vốn tại các tổ chức tín dụng tại Việt Nam với các điều kiện cho vay, thời hạn thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, bên được bảo lãnh và biện pháp xử lý tài sản theo quy định của bên nhận thế chấp phù hợp với quy định của pháp luật.
Nhưng người mua thường không để ý là những quyền này chỉ được nhà nước công nhận khi thửa đất được cấp giấy nhận quyền sử dụng đất, Trong thời gian chưa được cấp GCNQSDĐ thì quyền hạn của người nhận uỷ quyền chỉ đơn gian là được thay người uỷ quyền thực hiện những nghĩa vụ tài chính và hành chính theo quy định của pháp luật.
Vậy trong khoảng thời gian mua thửa đất đến khi được cấp GCNQSDĐ thì người mua bị rủi ro như nào?
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp là hiệu lực của hợp đồng chỉ có giá trị khi người uỷ quyền còn sống và còn hành vi dân sự, đồng nghĩa với việc người uỷ quyền gặp chuyện không may dẫn đến mất hành vi dân sự hoặc chết do ốm đau thì hiệu lực của hợp đồng chấm dứt tại thời điểm đó.
Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp là hiệu lực của hợp đồng chỉ có giá trị khi người uỷ quyền còn sống và còn hành vi dân sự, đồng nghĩa với việc người uỷ quyền gặp chuyện không may dẫn đến mất hành vi dân sự hoặc chết do ốm đau thì hiệu lực của hợp đồng chấm dứt tại thời điểm đó.
Phần lớn người mua không để ý hoặc không biết chuyện này dẫn đến khi mua bán chỉ đến phòng công chứng làm hợp đồng uỷ quyền và giấy nhận tiền viết tay, không ít khách hàng sau khi mua xong đã gặp tình huống như trên, khi đó việc mua bán chỉ còn được căn cứ vào giấy tờ viết tay và câu chuyện tại Hà Trì,P.Hà Cầu, Q.Hà Đông là một ví dụ: khi mua bán vào thời điểm 2006-2007 giá mua mỗi suất chỉ giao động 600tr-800tr nhưng do nhiều vấn đề đến năm 2017 UBND quận Hà Đông mới bàn giao đất và tại thời điểm bàn giao có giá từ 6 tỷ đến 9 tỷ tuỳ vị trí. Người mua chỉ căn cứ vào giấy viết tay thì không thể làm thủ tục nhận đất mà phải nhờ người đã bán cho mình nhận giúp và câu chuyện tranh chấp diễn ra, 2/3 người mua đất tại thời điểm 2006-2007 bị ép trả thêm từ 3 tỷ - 4 tỷ để được làm đầy đủ thủ tục nhận đất.
Trong tình huống này nếu bên mua có kiện thì toà cũng chỉ giải quyết tranh chấp theo hình thức dân sự(người mua trả lại đất và người bán trả lại tiền cộng thêm lãi tính theo ngân hàng) và tính như vậy thì 800tr trong 10 năm thì cũng chỉ nhận về khoảng 1,8 tỷ trong khi giá trị thửa đất hiện tại có 8-9 tỷ nên người mua đành phải đồng ý trả thêm tiền để nhận đất.
Cũng không ít trường hợp người mua mất hoàn toàn quyền lợi trên chính mảnh đất mình mua vì lúc mua chỉ làm duy nhất hợp đồng uỷ quyền mà không có bất cứ văn bản nào khác liên quan đến bên bán và trường hợp trên sảy ra, khi đó hàng thừa kế thứ nhất của bên bán chỉ làm thủ tục nhận thừ kế theo quy định của pháp luật.
Vậy cách giải quyết trong việc mua bán như nào để người mua không phải chịu rủi ro trong thời gian chờ nhận giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Tôi khuyên các bạn có ý định mua đất dịch vụ (sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp) nên kiểm tra kỹ giấy tờ và thoả thuận nếu không thống nhất được 03 điều sau thì không nên tiến hành giao dịch:
1- Làm hợp đồng uỷ quyền định đoạt
2- Giấy nhận tiền
3- Làm di chúc từ người bán(đứng tên quyết định) cho người mua(việc này rất quan trọng vì nếu trong trường hợp người bán chết hoặc mất hành vi dân sự thì người mua tiến hành thủ tục nhận tài sản theo di chúc.)