Sáng 7/3, Bộ Xây dựng tổ chức hội thảo về công tác quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư. Chủ trì hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết việc quản lý, vận hành nhà chung cư đang có nhiều bất cập, với các mâu thuẫn phổ biến giữa chủ đầu tư, cư dân.

Hội thảo lần này giúp Bộ Xây dựng ghi nhận thực trạng và hoàn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về việc quản lý, vận hành, sử dụng nhà chung cư.

“Chủ đầu tư giữ lại những thứ ngon nhất”

Theo Bộ Xây dựng, cả nước có khoảng 3.000 chung cư, tập trung chủ yếu tại TP.HCM và Hà Nội. Trong đó có 108 dự án tranh chấp tại 43 địa phương. Các khiếu nại liên quan đến chất lượng công trình, diện tích sở hữu chung, riêng; kinh phí bảo trì phần sở hữu chung; kinh phí quản lý, vận hành; tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu cũng như tranh chấp trong quá trình quản lý, sử dụng, vận hành nhà chung cư.

Theo Bộ Xây dựng, nguyên nhân xảy ra các tranh chấp, khiếu nại giữa cư dân và chủ đầu tư có phần liên quan đến văn bản pháp luật chưa quy định rõ ràng như cách tính diện tích căn hộ, diện tích lô gia, hộp kỹ thuật, diện tích chung - riêng…

Ngoài ra, quy định các chế tài xử phạt các hành vi vi phạm chưa phù hợp, chưa đầy đủ, chưa đủ mạnh với yêu cầu quản lý và tình hình thực tế. Trong khi đó, một số chủ đầu tư chưa đủ năng lực thực hiện dự án, chuyển nhượng dự án không đúng quy định, vi phạm các quy định pháp luật về đầu tư xây dựng, pháp luật về nhà ở, pháp luật về phòng cháy chữa cháy...

Một số chủ đầu tư chỉ chú trọng đến thu lợi nhuận từ việc bán căn hộ mà chưa quan tâm thích đáng đến nghĩa vụ sau bán hàng; không công khai đầy đủ các thông tin về dự án và những thay đổi của dự án trong quá trình thực hiện đầu tư.

Bà Thạch Kim Ngân, Trưởng ban quản trị chung cư C14 Bắc Hà (quận Nam Từ Liêm, Hà Nội), kể ra nhiều cái “khổ” của người dân. Bà lấy ví dụ khi bàn giao nhà, hồ sơ của chủ đầu tư không rõ ràng, đặc biệt là vấn đề phòng cháy chữa cháy, khiến người dân bất an trong sinh hoạt. Người dân phải bỏ tiền ra cải tạo phòng cháy chữa cháy.

Tranh chấp phần chung riêng cũng xảy ra khi chủ đầu tư giữ lại phần tầng hầm. Trong 5 năm sau khi bàn giao, khi tòa nhà xuống cấp, chủ đầu tư cũng không sửa chữa. Chủ đầu tư cũng khống chế các nhà mạng được bán dịch vụ trong chung cư.

“Khi mạng yếu mà chúng tôi không được phép lắp mạng khác bởi chủ đầu tư nói họ đã đầu tư hạ tầng từ đầu”, bà Ngân nói.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), thì nhấn mạnh đến việc tranh chấp diện tích chung riêng đang gây ra nhiều bức xúc. Chủ đầu tư thường giữ lại những phần diện tích “ngon nhất” để kinh doanh dịch vụ, cho thuê, kiếm lời.

Vai trò của chính quyền địa phương quá mờ nhạt

Chủ tịch Hiệp hội quản lý và bảo trì tòa nhà Việt Nam Nguyễn Quốc Hiệp lại chỉ ra bất cập trong quy định tổ chức hội nghị nhà chung cư. Hiện tại, phải có ít nhất 75% cư dân tham gia hội nghị mới đủ điều kiện. Tuy nhiên, thực tế rất nhiều hộ dân cho thuê lại nhà, nên hội nghị tham gia chỉ khoảng 50-60%.

Ông cũng cho rằng khi xảy ra tranh chấp, đang thiếu một cơ quan đóng vai trò trung gian có đủ quyền năng, nắm vững pháp luật để đứng ra phân xử. Ông Hiệp đề xuất cần có quy định với trường hợp nào thì sở xây dựng, trường hợp nào thì Bộ Xây dựng phải đứng ra phân xử.

Ông Nguyễn Quốc Hiệp cũng thẳng thắn chỉ ra thực trạng sự tham gia của các cơ quan chính quyền, đặc biệt là chính quyền phường quá mờ nhạt khi xảy ra tranh chấp chung cư.

“Các UBND phường không muốn dính vào việc này. Nếu có sức ép thì chỉ một số phường làm tốt việc này. Do đó cần phải có quy định của pháp luật để tăng cường vai trò của chính quyền địa phương”, ông nói.

Ông Hiệp cũng đưa ra không ít tranh chấp trong nhà chung cư xuất phát từ chính khách hàng.

“Khách hàng cũng có vô cùng nhiều loại khách hàng. 95% người hiểu biết, nhưng 5% tìm đủ mọi cách tuyên truyền méo mó về hội nghị và chủ đầu tư. Cái gì cũng có 2 mặt, cơ quan soạn thảo cần xem cái gì phải gỡ, cái gì là tất yếu của xã hội”, ông đề xuất.

Đồng tình với điều này, Phó chủ tịch Hiệp hội bất động sản Việt Nam Nguyễn Mạnh Hà cho rằng cần nâng cao vai trò của chính quyền địa phương, trong suốt quá trình vận hành. Ông cũng lưu ý vai trò của tòa án trong việc phân xử tranh chấp.

“Cứ tranh chấp là cư dân gửi đơn lên chủ tịch thành phố, Thủ tướng, thậm chí là Tổng bí thư mà người dân quên mất phân xử tranh chấp tại tòa án”, ông nói.

Ông Hà cũng đề xuất cần có chế tài khi một số cư dân chung cư căng băng rôn, biểu tình một cách phản cảm để phản đối chủ đầu tư. Ông nhấn mạnh cần có sự phối hợp, hợp tác của cả 2 phía chủ đầu tư và cư dân để xử lý tranh chấp xảy ra.

Tại hội thảo, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết sắp tới Bộ sẽ báo cáo cơ quan có thẩm quyền và sửa đổi văn bản pháp luật cho phù hợp với tình hình phát triển của thực tiễn trong quản lý, vận hành nhà chung cư.