Nhìn đâucũng chậm tiến độ

Chị Nguyễn Liên, mua căn hộ chung cư tại dự án Eco Green Tower, số 1 Giáp Nhị, quận Hoàng Mai (Hà Nội) do Cty Cổ phần Sông Đà 1.01 (Sông Đà 1.01) làm chủ đầu tư từ năm 2016 đến nay, hơn 3 năm vẫn chưa nhận được nhà. Chị Liên cho biết, theo hợp đồng mua nhà, chủ đầu tư cam kết sẽ bàn giao nhà vào đầu tháng 2/2018 và không chậm quá 90 ngày. Hiện, nhiều khách hàng vô cùng bức xúc và lo lắng khi đã đóng 70-90% giá trị hợp đồng, nhưng đến nay không nhận được căn hộ. “Tiền lãi vay ngân hàng chúng tôi vẫn phải đóng, nhà phải đi thuê để ở. Có bao nhiêu tiền dồn hết vào để mua nhà, nhưng nhìn nhà mới chỉ xây xong phần thô mà như ngồi trên đống lửa. Không biết bao giờ mới được nhận nhà”, chị Liên nói.

Theo chị Liên, TP Bank đứng ra bảo lãnh tiến độ dự án. Đại diện phía TPBank cho biết, dự án được triển khai thi công từ tháng 12/2015, tuy nhiên đến tháng 1/2018, dự án đã dừng thi công. Dự án được bảo lãnh bởi TPBank, tuy nhiên trong quá trình triển khai, do chủ đầu tư không thực hiện đúng các cam kết thanh toán với ngân hàng nên TPBank đã thu giữ một số tài sản đảm bảo để xử lý nợ theo quy định. Do hoạt động của công ty gặp khó khăn về tài chính, TPBank đã cùng chủ đầu tư tìm kiếm nhà đầu tư mới hỗ trợ vốn tham gia dự án hoàn thiện; hiện tại đã có nhà đầu tư đứng ra tiếp tục cấp vốn để hoàn thiện dự án.

Mới đây, gần 70 khách hàng mua căn hộ tại dự án hỗn hợp Tháp Doanh nhân (số 1, phố Thanh Bình, phường Mỗ Lao, quận Hà Đông, Hà Nội) gửi đơn kêu cứu đến nhiều cơ quan chức năng về việc dự án chậm bàn giao nhiều tháng so với cam kết. Đây là dự án do Cty Cổ phần Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô làm chủ đầu tư. Đơn vị này cũng huy động vốn từ năm 2009, trước khi khởi công năm 2010.  Công trình đang triển khai phải đắp chiếu. Chủ dự án bê bối về nợ thuế, nợ tiền sử dụng đất, xây dựng không phép, một số hạng mục triển khai không đúng thiết kế, công năng được phê duyệt... và ngừng thi công một thời gian. Đến cuối năm 2014, dự án được khởi động lại, hơn một năm sau đó, chủ đầu tư mở bán tiếp và cam kết bàn giao căn hộ cho khách hàng vào quý IV/2017. Tuy nhiên, đến nay, dự án vẫn thi công ì ạch.

Ông Vũ Đức Chính, khách hàng mua nhà tại dự án chia sẻ: “Chủ đầu tư không có một thông báo nào đến khách hàng về thời điểm giao nhà, tiến độ xây dựng và minh bạch các thông tin về bảo lãnh ngân hàng. Cư dân nhiều lần đề nghị tại các cuộc gặp mặt trực tiếp với các đại diện của chủ đầu tư hoặc gửi văn bản nhưng không được đáp ứng. Tại các cuộc họp, họ chỉ đưa ra các điều khoản có lợi cho chủ đầu tư nên hai bên không đi đến thống nhất”.

Theo ông Chính, trong các buổi họp với khách hàng, chủ đầu tư không có thiện chí khi phủ nhận cả các điều khoản trong hợp đồng mua nhà đã ký. Cùng với đó, Công ty Tây Đô cũng áp đặt các điều khoản gây bất lợi cho khách hàng thông qua các biên bản cuộc họp được soạn sẵn và coi đó là một trong những thành phần của hợp đồng gốc và yêu cầu khách hàng ký.

Đại diện Công ty Cổ phần Đầu tư Xuất nhập khẩu Tây Đô cho biết, đang đẩy mạnh để kịp bàn giao vào tháng 7 tới. Vị này cũng khẳng định chủ đầu tư vẫn đủ khả năng tài chính để hoàn thành dự án và bàn giao cho người mua nhưng không đưa ra thời hạn hoàn tất toàn bộ công trình.

Luật có cũng như không?

Theo quy định của Luật Kinh doanh BĐS, chủ đầu tư dự án BĐS trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính. Điều này giúp bảo đảm quyền lợi của khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao nhà ở theo đúng tiến độ đã cam kết. Dù đã có quy định như vậy, nhưng thực tế khi dự án chậm tiến độ, chủ đầu tư “bặt vô âm tín”, người chịu thiệt thòi vẫn là khách hàng.

Luật sư Bùi Sinh Quyền, Trưởng Văn phòng Luật sư Phúc Thọ cho biết: “Một trong những điều kiện để chủ đầu tư mở bán là phải có bảo lãnh từ phía ngân hàng. Trong trường hợp chủ đầu tư không thể thực hiện dự án như cam kết, ngân hàng có trách nhiệm đứng ra hoàn trả tiền cho khách hàng, hoặc tìm nhà đầu tư mới tiếp tục thực hiện dự án. Tuy nhiên, quy định bảo lãnh của ngân hàng đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai còn mang tính hình thức, thiếu sự giám sát của cơ quan chức năng, mỗi chủ đầu tư vận dụng một kiểu nhằm chống chế và giảm chi phí. Vì vậy, hậu quả là quyền lợi của người mua nhà không được bảo đảm”.

Còn ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TPHCM cho rằng, Thông tư số 07 trước đây quy định, ngân hàng có thể dùng hình thức ký cam kết thư bảo lãnh, không phải hợp đồng bảo lãnh. Do đó đã không thể hiện được đầy đủ nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên, chưa đảm bảo được sự an toàn trong cam kết.  Đến nay, Thông tư 13 đã quy định ngân hàng ký hợp đồng bảo lãnh với chủ đầu tư dự án nhà ở hình thành trong tương lai, trong đó quy định rõ về nội dung thỏa thuận, quyền và nghĩa vụ của các bên.

“Điểm đáng chú ý là quy định mới yêu cầu ngân hàng thương mại phải phát hành cam kết bảo lãnh cho từng bên mua trên cơ sở hợp đồng bảo lãnh nhà ở hình thành trong tương lai. Song hiện nay, luật có cũng như không, vì chưa có quy định, chế tài xử phạt các doanh nghiệp không nghiêm túc thực hiện. Việc các chủ đầu tư chỉ cung cấp thư bảo lãnh của ngân hàng (cấp cho chủ đầu tư) là không đúng, khách hàng có thể gặp rủi ro khi xảy ra tranh chấp” - ông Châu nói.

Bà Đỗ Thu Hằng, Trưởng bộ phận nghiên cứu tại Hà Nội của Công ty dịch vụ BĐS Savills Việt Nam nhìn nhận, khi chủ đầu tư không còn khả năng thực hiện, ngân hàng đã thu hồi dự án.  Thực tế, ngân hàng lại không có chức năng phát triển BĐS và phải chuyển cho chủ đầu tư mới. Trong trường hợp này khách hàng vẫn phải gánh chịu rủi ro.

Trong thực tế, triển khai các dự án hình thành trong tương lai, chủ đầu tư dự án BĐS cũng đã bắt tay với ngân hàng để không chỉ cấp chứng thư bảo lãnh tiến độ dự án, mà còn “chơi trội” cấp chứng thư bảo lãnh toàn bộ hợp đồng cho cá nhân người mua nhà. Bằng chiêu này, chủ đầu tư “ăn không” chênh của khách hàng vài giá so với giá bán nhà cho khách hàng không nhận cấp chứng thư bảo lãnh. Khi dự án chậm tiến độ, nhiều hạng mục không thực hiện được…, cả chủ đầu tư và ngân hàng đều phủi trách nhiệm. Trường hợp Ngân hàng Hàng Hải Việt Nam (Maritime Bank) và Công ty CPTM Quảng Cáo-Xây dựng Địa ốc Việt Hân (chủ đầu tư dự án Goldmark City, Từ Liêm, Hà Nội) là một ví dụ (Xem Tiền Phong số ra ngày 9/4/2019).