Điều trên có trái với quy định của pháp luật, đồng thời có dấu hiệu bán nhà trên giấy lừa dối người tiêu dùng?

Để tìm hiểu rõ thực hư việc nhận đặt cọc mua nhà trên giấy trái pháp luật của Công ty Cổ phần bất động sản thế kỷ (Cenland), PV có buổi làm việc với bà Nguyễn Thị Phương Anh, Trưởng ban truyền thông Công ty CP Tập đoàn Thế kỷ (Cengroup). Khi PV đề nghị bà Nguyễn Thị Phương Anh cung cấp hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án “Đầu tư xây dựng khu thể thao, trường học, công trình công cộng, khu đô thị phường Đồng Kỵ (Tên thương mại Vườn Sen – Bắc Ninh), bao gồm: Hợp đồng chuyển nhượng dự án giữa công ty Nam Hồng và Cengroup, giấy phép xây dựng, giấy phép đủ điều kiện bán nhà, giấy bảo lãnh của ngân hàng, biên bản nghiệm thu cơ sở hạ tầng của dự án…

Tuy nhiên, bà Nguyễn Thị Phương Anh từ chối và cho biết mình không phải là người phát ngôn của Tập đoàn nên buổi làm việc chỉ mang tính ghi nhận ý kiến của PV và sẽ báo cáo lãnh đạo và sẽ trả lời sớm, bà Phương Anh chỉ chia sẻ chắc chắn hoạt động của dự án đảm bảo đúng quy định của pháp luật?! 

Mập mờ pháp lý

Đến ngày hứa cung cấp hồ sơ pháp lý, thì lời hứa đó cũng chỉ bằng một email trả lời với nội dung: Việc nghiệm thu điện, nước tại dự án do chủ đầu tư Nam Hồng triển khai, thực hiện theo đúng yêu cầu của pháp luật; Khi Cen thực hiện mua bán thì các lô đất nền đã đủ điều kiện chuyển nhượng; Việc mua bán giữa CenLand và Nam Hồng, hay CenLand với khách hàng được thực hiện đúng quy định pháp luật và các lô đất nền đã được sang tên Giấy chứng nhận về CenLand; CenLand đã có văn bản về việc các lô đất nền đủ điều kiện chuyển nhượng; Hiện tại khách hàng đang ký HĐ đặt mua, Trong tháng 6/19, các KH sẽ được ký HĐMB nhà ở hình thành trong tương lai.

Và trong phần trao đổi qua email không hề có tài liệu nào đi kèm, bà Phương Anh cho biết văn bản này có thể cho PV xem trực tiếp, không pulic (công bố - PV) ra bên ngoài do yêu cầu bảo mật trong điều khoản của hợp đồng. Tuy nhiên, khi PV liên hệ để được tiếp cận trực tiếp với hệ thống văn bản, tài liệu này thì đó chỉ là lời hứa xuông của bà Phương Anh.

Khi Cengroup quảng cáo, giới thiệu đây là dự án của Cengroup đầu tư, nhưng chủ đầu tư thực sự là công ty Nam Hồng (TNHH), khi yêu cầu giấy tờ pháp lý chứng minh Cengroup làm chủ đầu tư thì người đại diện truyền thông của Cengroup chỉ hứa xuông. Vậy Cengroup có đang lừa dối người tiêu dùng để chuyển tiền đặt cọc và lời hứa hẹn tháng 6/2019 sẽ ký hợp đồng mua bán, trong khi người mua chưa thấy nhà đâu? 

Theo văn bản số 284/QĐ-SXD của Sở Xây dựng Bắc Ninh ký ngày 24/11/2010 ghi rõ: “…Chủ đầu tư phải xây dựng nhà trước khi chuyển nhượng…. Các công trình trước khi xây dựng phải xin cấp giấy phép xây dựng”.

Qua khảo sát thực tế tại dự án, cơ sở hạ tầng vẫn chưa hoàn thiện, có dấu hiệu chưa đủ điều kiện được phép bán nhà đất theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, Cengroup đang có dấu hiệu lừa dối người tiêu dùng khi bán nhà trên giấy?

Nghi vấn dự án đang thế chấp ngân hàng

Một vấn đề liên quan đến dự án này khiến người tiêu dùng cũng phải hết sức tỉnh táo khi quyết định chuyển khoản đặt cọc mua nhà shophouse hay đất phân lô tại đây. Theo tài liệu của Hòa Nhập, Công ty TNHH Nam Hồng, chủ đầu tư dự án, đã thế chấp toàn bộ dự án này tại Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV), chi nhánh Bắc Ninh, theo hợp đồng số 032016/167622/HĐBĐ ký ngày 27/1/2016 với tài sản đảm bảo là “Các khoản lợi thu được từ việc kinh doanh, khai thác giá trị quyền sử dụng đất hoặc hạ tầng kỹ thuật trên đất; Quyền thụ hưởng bảo hiểm, các khoản phí mà chủ đầu tư thu được từ Dự án Khu thể thao trường học, công trình công cộng, khu đô thị tại phường Đồng Kỵ thị xã Từ Sơn. 

Liệu hợp đồng thế chấp này đã được giải chấp hay chưa? PV đã gửi câu hỏi cho ông Nguyễn Thế Nam, Tổng Giám đốc công ty Nam Hồng, nhưng ông Nam vẫn im lặng và chưa trả lời câu hỏi này. 

Nếu trong trường hợp công ty Nam Hồng chưa giải chấp dự án đang thế chấp này thì người mua nhà sẽ gặp rất nhiều rủi ro, trong vai người mua nhà, PV yêu cầu nhân viên bán hàng cung cấp giấy bảo lãnh ngân hàng thì nhân viên này cho biết có thể giới thiệu trực tiếp nhân viên của ngân hàng, chứ không cung cấp giấy bảo lãnh ngân hàng. 

Luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty luật Trường Sơn cho báo chí biết, khi chủ đầu tư dự án thế chấp dự án ở các tổ chức tín dụng thì người mua nhà cũng vay tiền ngân hàng để mua thế chấp bằng tài sản hình thành trong tương lai (căn hộ, nhà đơn lập). Điều này dẫn đến tình trạng thế chấp chồng thế chấp và hiện tại chưa có giải pháp để xử lý khi xảy ra các vấn đề tranh chấp.

Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh Bất động sản đã quy định, chủ đầu tư dự án trước khi bán nhà hình thành trong tương lai, phải nộp hồ sơ tại Sở Xây dựng để cơ quan này xác nhận đáp ứng đủ điều kiện huy động vốn. Trước khi bán căn hộ, chủ đầu tư cũng phải làm thủ tục giải chấp căn hộ đó tại ngân hàng và phải có ngân hàng bảo lãnh. Giám sát được quá trình giải chấp căn hộ của chủ đầu tư và thực hiện bán căn hộ để thu hồi vốn sẽ tránh được những rủi ro, luật sư Tuấn cho biết thêm.

Những người mua nhà nên làm việc với chủ đầu tư, yêu cầu họ cung cấp văn bản của cơ quan chức năng hoặc văn bản của ngân hàng, nơi chủ đầu tư thế chấp dự án, chứng minh căn hộ của họ không bị thế chấp. Đây là những yếu tố đảm bảo quyền lợi cho người mua nhà, luật sư Tuấn phân tích.

Để tìm hiểu rõ hơn về hồ sơ pháp lý của dự án, cũng như hoạt động nhận tiền đặt cọc, bán nhà trên giấy này có đúng quy định của pháp luật hay không? Phải chăng đây là một hình thức huy động vốn trái quy định của pháp luật? Những vấn đề pháp lý về chuyển nhượng dự án BT giữa Công ty Nam Hồng và Cenland có đúng quy định?