UBND quận 12, TP HCM gần đây phát hành thông báo để người dân cảnh giác với các thủ đoạn lừa đảo mua bán, chuyển nhượng nhà, đất thông qua hình thức lập vi bằng trên địa bàn quận. Thông báo nêu rõ trên địa bàn quận thời gian qua xuất hiện nhiều trường hợp mua bán, chuyển nhượng nhà, đất bằng giấy tay thông qua hình thức lập vi bằng tại các văn phòng thừa phát lại.

Mua bán bất chấp cảnh báo

Việc này nhằm mua, bán những căn nhà "ba chung" (chung giấy phép xây dựng, chung giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, chung số nhà). Đồng thời, việc mua bán này được thực hiện nhiều lần, chuyển nhượng qua nhiều người; chuyển nhượng hồ sơ, giấy tờ chưa đúng quy định, chưa đầy đủ cơ sở pháp lý.

Trước đó, UBND huyện Hóc Môn, TP HCM cũng khuyến cáo người dân khi mua nhà, đất phải tìm hiểu kỹ tính pháp lý của nhà, đất dự kiến giao dịch. Người dân cần liên hệ với các cơ quan chức năng, chính quyền địa phương (phòng quản lý đô thị, tài nguyên và môi trường, UBND xã, phường, thị trấn nơi có nhà, đất...) để tìm hiểu thông tin chính xác về nhà, đất trước khi thực hiện giao dịch.

Tuy nhiên, theo tìm hiểu của phóng viên, đến thời điểm này, trên địa bàn TP HCM có rất nhiều lô đất, căn nhà không đủ điều kiện pháp lý để giao dịch... vẫn được chào bán thông qua vi bằng. Đây là miếng mồi mà các đối tượng môi giới đưa ra để chiêu dụ người mua đi bán lại hoặc người có nhu cầu cấp thiết về chỗ ở. Thực tế đã có không ít người mua tin lời của "cò" rằng mua nhà đất qua vi bằng do thừa phát lại lập là bằng chứng pháp lý cho giao dịch.

Cuối tuần qua, tại địa bàn huyện Hóc Môn (TP HCM), từ chợ Ngã Ba Bầu di chuyển lòng vòng trên các con đường nhỏ thuộc ấp Đông, xã Thới Tam Thôn, chúng tôi ghi nhận 2 dãy nhà, mỗi dãy gồm 6 căn được xây dựng liền kề có diện tích, thiết kế giống nhau và đã có khoảng 5 hộ gia đình sinh sống.

Chỉ tay vào căn nhà 1 trệt, 1 lầu, anh Hưng (người đang sinh sống tại đây) cho biết anh mua căn nhà này vào giữa năm 2018 với giá 1,2 tỉ đồng, diện tích đất 40 m2. Hồ sơ mua bán là bản photocopy chủ quyền nhà (sổ hồng) của dãy nhà 6 căn (có thị thực) và vi bằng do thừa phát lại lập.

Theo anh Hưng, chủ đầu tư của 2 dãy nhà này trước đây mua cả ngàn mét vuông đất rồi mở đường, xây dựng hệ thống cống thoát nước, phân lô xây từng căn nhà chung vách để bán. Từ đó, nhiều người đã mua của chủ đầu tư để bán lại kiếm lời. Cứ thế, người mua trước chi trả cho chủ đầu tư vài triệu đồng để mượn sổ hồng, rồi "thuê" thừa phát lại lập vi bằng ghi nhận hai bên mua bán.

Khi chúng tôi thắc mắc sau khi mua xong 6 căn nhà, ai là người giữ sổ hồng, anh Hưng nói: "Chủ đầu tư sẽ sang tên cho 6 người chủ của 6 căn nhà cùng đứng tên trong sổ hồng và mỗi người sẽ được cơ quan quản lý nhà đất cấp một sổ đứng tên cả 6 người. Ai muốn bán nhà phải có sự đồng ý của 5 người còn lại".

Tại xã Xuân Thới Sơn và xã Tân Hiệp (huyện Hóc Môn), nơi có nhiều căn nhà liền kề, diện tích đất khoảng 30-35 m2 được chào bán thông qua vi bằng, chúng tôi hỏi chị Thư - người đang chào bán 4 căn nhà liền kề - vì sao không ra sổ hồng cho từng căn rồi bán? Người này cho biết nếu để nguyên mảnh đất hơn 100 m2 rồi xây nhà sẽ khó bán vì giá sẽ rất cao. Còn nếu chia làm 2 lô đất, mỗi lô có 50 m2 lại không được chính quyền địa phương cho phép tách thửa đất. "Cực chẳng đã chúng tôi mới chia lô đất lớn thành nhiều lô nhỏ, rồi xin phép xây dựng nhiều căn nhà liền kề để bán cho những người có nhu cầu thông qua vi bằng" - chị Thư lý giải.

Chúng tôi tiếp tục tìm đến phường Tân Chánh Hiệp (quận 12) và gặp anh Thiên - người đang rao bán căn nhà cấp 4 (loại nhà độc lập), diện tích đất 60 m2 với giá 1,6 tỉ đồng. Theo hồ sơ anh Thiên cung cấp, nguồn gốc của căn nhà nằm trên lô đất mà người chủ ban đầu tự ý phân lô để bán nhưng không xin phép tách thửa, hoàn tất số đỏ. Nhiều người đã mua giấy tay từng lô đất nhỏ rồi xây nhà, bán lại cho người khác, trong đó có anh Thiên.

Thấy chúng tôi băn khoăn về chủ quyền nhà đất, anh Thiên giải thích do không có 200 triệu đồng để làm sổ đỏ (giấy chứng nhận quyền sử dụng đất) nên phải bán thông qua vi bằng. Nếu người mua đồng ý, anh sẽ mượn sổ đỏ của chủ lô đất lớn, kèm theo các giấy tờ chuyển nhượng đất có xác nhận của UBND phường từ năm 2001 để yêu cầu thừa phát lại lập vi bằng mua bán. "Họ sẽ xem xét nguồn gốc, giấy tờ nhà đất có hợp pháp hay không mới lập vi bằng. Toàn bộ quá trình giao dịch đều được thừa phát lại quay phim, chụp hình nên anh cứ yên tâm" - anh Thiên cố trấn an chúng tôi.

Tuy nhiên, sau đó, khi chúng tôi tìm hiểu kỹ mới biết diện tích đất căn nhà anh Thiên không đủ điều kiện để tách thửa, làm sổ đỏ. Nếu mua căn nhà để ở, chắc chắn chúng tôi sẽ lãnh đủ, dù có vi bằng cũng không ai thừa nhận.

Không đủ cơ sở để làm sổ đỏ...

Theo ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng Giám đốc Công ty TNHH Thương mại Xây dựng Lê Thành, việc mua nhà đất thông qua vi bằng là không hợp pháp, bởi nguyên tắc của việc mua bán nhà đất là phải qua công chứng, còn vi bằng chỉ một hình thức mua bán giấy tay có người làm chứng chứ không phải công chứng. Tuy nhiên, thời gian qua, do người có nhu cầu nhà ở không đủ khả năng mua những căn nhà hoàn chỉnh giấy tờ vì giá quá cao nên họ chấp nhận mua các căn nhà liền kề thông qua vi bằng cho rẻ, chỉ khoảng vài trăm triệu đồng dù biết mua bằng hình thức này rất rủi ro.

Luật sư Nguyễn Văn Hậu, Chủ tịch Trung tâm Trọng tài thương mại luật gia Việt Nam, cảnh báo việc người dân mua nhà liền kề hay nhà đất thông qua vi bằng sẽ phát sinh nhiều hệ lụy khó lường. Bởi Luật Công chứng quy định mọi giao dịch về nhà đất phải qua công chứng mới có giá trị pháp lý. Chưa kể, sau khi bán hết dãy nhà liền kề rồi chủ đầu tư viện lý do nào đó không làm sổ hồng. "Để an toàn khi mua nhà đất, người dân cần đến các trung tâm tư vấn pháp lý để được hướng dẫn, tìm hiểu về các quy định liên quan đến giao dịch nhà đất" - luật sư Hậu khuyến nghị.

Ông Nguyễn Tiến Pháp, Trưởng Văn phòng Thừa phát lại quận Thủ Đức (TP HCM), thừa nhận có tình trạng thừa phát lại chưa giải thích rõ giá trị pháp lý của vi bằng nên một số đối tượng lợi dụng việc này để lừa gạt người dân về giá trị pháp lý của vi bằng. Việc giải thích giá trị của vi bằng là yêu cầu bắt buộc đối với thừa phát lại trước khi lập văn bản.

Ông Pháp khuyến cáo người dân không nên mua bán nhà, đất thông qua vi bằng, bởi văn bản này chỉ có giá trị chứng cứ chứng minh các bên có thực hiện giao dịch, không phải là cơ sở để cơ quan có thẩm quyền cấp số đỏ hay sổ hồng cho người mua.

Thực tế từ năm 2017, Bộ Tư pháp đã có văn bản yêu cầu thừa phát lại không được cố tình lập vi bằng việc mua bán nhà đất thông qua hình thức ghi nhận việc giao nhận tiền, lập vi bằng ghi nhận việc giao nhận tiền để che giấu mục đích không phù hợp với quy định của pháp luật.

Giữa tháng 5-2019, Sở Tư pháp TP HCM cũng đã có Thông báo số 2634 nhắc lại nội dung văn bản của Bộ Tư pháp, đồng thời yêu cầu các văn phòng thừa phát lại phải rà soát kỹ về hình thức và nội dung của vi bằng để bảo đảm tính chặt chẽ, hợp pháp của vi bằng và hạn chế đến mức thấp nhất việc sửa lỗi kỹ thuật vi bằng.

Nhiều người đã bị lừa

Theo tìm hiểu của phóng viên, địa bàn xã Đông Thạnh (huyện Hóc Môn, TP HCM) cũng từng diễn ra tình trạng cò đất giả dạng người mua đất nông nghiệp với diện tích lớn, sau đó mượn giấy tờ đất của các hộ gia đình rồi tự phân lô rao bán đất nền có "công chứng vi bằng" dấu đỏ. Khi UBND xã Đông Thạnh kiểm tra thực địa các khu đất mà "cò" rao bán thì "lòi" ra đều là đất nông nghiệp và không có dự án đất ở nào cả.

Trong khi đó, anh H.B - chủ tiệm phở trên đường Tô Ký (quận 12) - phản ánh đầu năm 2019, do nhầm lẫn người môi giới là chủ nhà nên anh đã bị người này lừa đến văn phòng thừa phát lại đặt cọc 500 triệu đồng để mua căn nhà trị giá 3,2 tỉ đồng. "Qua tìm hiểu, tôi biết được chủ nhà đã bán nhà thông qua vi bằng cho 2-3 người khác và đến nay đi đâu không rõ. Còn người môi giới nhận tiền cọc cũng cao chạy xa bay" - anh H.B kể lại.