Chung cư mini xuất hiện trước ở miền Bắc, gần đây mới lan vào miền Nam và có một số không nhỏ do các “đầu nậu” từ ngoài Bắc vào mua một mảnh đất nhỏ rồi dựng lên. 

Đối với những gia đình từ quê lên thành phố làm việc, nhất là những người làm nghề tự do, có mức thu nhập thấp thì việc sở hữu được một căn hộ gần trung tâm để tiện cho việc đi lại cũng như làm ăn, buôn bán là một điều mơ ước, dù cho diện tích nhỏ. Tuy nhiên, sau khi dọn về ở thì những điều “không nằm trong giấc mơ” cũng bắt đầu xuất hiện. Trên thực tế, các công trình này được cấp phép nhà ở riêng lẻ. 

Chủ đất sau khi xây dựng xong thì tự ý chia tách thành từng căng hộ để bán lại. Đồng thời, quy định về việc cấp giấy chứng nhận sở hữu khi mua chung cư mini chưa hề được xác định rõ ràng. Các chủ đầu tư thường rất chiều lòng khách hàng bằng cách chia căn hộ ra thành nhiều loại với diện tích nhỏ từ 30 đến 60 m² để khách hàng dễ dàng lựa chọn. Chính sự hấp dẫn này đã dẫn đến việc chung cư mini mọc tràn lan, đe dọa lớn đến hạ tầng đô thị. Chỉ 500 - 900 triệu đồng/căn, vị trí ngay trung tâm, diện tích từ 25 - 52 m2, giấy tờ đầy đủ, “full” nội thất, chỉ việc xách vali vào ở… là những lời mời chào, quảng cáo căn hộ mini khá bùi tai với những người thu nhập thấp. Thế nhưng, đằng sau những lời mời chào hấp dẫn đó là nhiều rủi ro, không gian sống chật chội và thiếu nhiều tiện ích công cộng. 

Công tác đảm bảo về an toàn phòng cháy chữa cháy tại nhiều chung cư mini cũng chưa được quan tâm đúng mức. Bởi đa số các chung cư mini đều được xây dựng trong những ngõ ngách nhỏ, chủ đầu tư tận dụng xây dựng tối đa quỹ đất, không làm lối thoát hiểm, cơ sở vật chất phòng cháy chữa cháy tạm bợ. Về nguyên tắc, các quy định về thực hiện phòng cháy chữa cháy tại các khu chung cư hoàn toàn giống nhau, không phân biệt chung cư thông thường hay chung cư mini. 

Giá rẻ, vị trí thuận lợi là những gì mà các chung cư mini đem đến cho khách hàng. Thế nhưng, “tiền nào của nấy”, mua được cho mình một căn chung cư mini thời điểm này là rất dễ, nhưng để có thể yên tâm sinh sống trong chính những căn hộ của mình thì không phải chung cư mini nào cũng đáp ứng được. Ngoài những tủi ro, chất lượng công trình còn là giấy tờ pháp lý. Thực tế khi mua phải những dạng căn hộ này, khách hàng không chỉ mòn mỏi chờ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, mà còn gặp rất nhiều khó khăn khi muốn sang tên hoặc nhượng lại. Trong Luật Nhà ở 2014 có quy định về việc cấp sổ hồng cho dành căn hộ chung cư mini nhưng còn thiếu rõ ràng. Hơn nữa, đa số các chung cư đều có sai sót về hồ sơ pháp lý nên việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu là rất khó. Như vậy, mua bán chung cư mini hiện nay, nếu xảy ra tranh chấp, người mua thường phải gánh chịu thiệt hại. 

Do chủ đứng tên sổ đỏ bán căn hộ bằng giấy viết tay nên quyền thế chấp căn hộ cho ngân hàng vẫn thuộc về chủ đầu tư. Khi không trả nợ được ngân hàng, chủ đầu tư sẽ bị ngân hàng kiện phát mãi tài sản, người mua hoàn toàn thiệt thòi. Tòa án có thể phán quyết bán đấu giá nhà, để trả tiền cho ngân hàng. Người mua có thể mất trắng căn nhà. May ra nếu bán trả ngân hàng được tiền thừa bao nhiêu, thì người mua mới được xem xét đến. Có thể thấy, nhu cầu lớn cộng với sự thiếu quyết liệt, buông lỏng trong công tác quản lý đã dẫn đến việc những chung cư mini sai phép mọc lên “như nấm sau mưa”. 

Có cầu thì có cung, khi vẫn còn bộ phận không nhỏ khách hàng là những người có thu nhập thấp nhưng vẫn muốn có cho mình một căn hộ riêng thì thị trường chung cư mini vẫn phát triển. Trong khi chờ đợi một hành lang pháp lý đủ mạnh để siết lại phân khúc này, các khách hàng chỉ còn phương cách tốt nhất là hết sức thận trọng và tỉnh táo, tránh rơi vào tình cảnh "khóc dở mếu dở".