Lách luật bằng “hợp đồng vay vốn”?

Dự án Bea Sky Nguyễn Xiển do Công ty cổ phần Đại Đông Á chủ đầu tư (thuộc Tập đoàn Hải Phát) có chức năng văn phòng, thương mại, nhà ở gồm 2 khối nhà cao 26 tầng (1 tầng hầm, 4 tầng đế - TTTM, 1 tầng kỹ thuật, 21 tầng căn hộ). Với quy mô dân số 1.309 người ở.

Nhân viên môi giới giới thiệu là người của sàn giao dịch Hải Phát Land dẫn chúng tôi thăm quan công trường, hiện trạng tại dự án Bea Sky Nguyễn Xiển một khối nhà đang xây tầng hầm, một khối nhà xây đến tầng 2. Công trường dự án chỉ có lác đác công nhân hoạt động.

Với mô tả của nhân viên môi giới tên T., dự án Bea Sky Nguyễn Xiển đang rất đắt hàng với nhiều người hỏi mua khi nằm vị trí đắc địa cạnh vành đai 3. Các hồ sơ pháp lý của dự án, thiết kế và “hợp đồng vay vốn” mẫu để mua căn hộ tại dự án được nhân viên môi giới cung cấp cho chúng tôi.

Theo đó, hợp đồng vay vốn với đại diện bên vay vốn là bà Trần Hoài Anh, Phó Tổng giám đốc, Công ty cổ phần Đại Đông Á, chủ đầu tư dự án Bea Sky Nguyễn Xiển.

“Chưa đủ điều kiện mở bán mới có giá mềm là 30 triệu đồng/căn còn nếu để mở bán giá sẽ tiếp tục lên, nhiều người đã mua bằng hợp đồng vay vốn này rồi” - nhân viên môi giới T. thuyết phục chúng tôi.

Không chỉ đưa ra hợp đồng góp vốn, nhân viên môi giới T. còn đưa bảng danh sách 57 căn được chủ đầu tư “bán” vào đợt này bằng hợp đồng vay vốn, trong đó có những căn đã được bán, những căn có khách đặt cọc.

Khi chúng tôi tỏ ra băn khoăn về tính pháp lý của hợp đồng vay vốn để mua nhà, nhân viên môi giới cho biết, điều kiện rõ ràng, được quyền mua căn hộ, khi mua bằng hợp đồng chỉ phải trả 15% giá trị căn hộ (căn hộ khoảng 2,3 tỷ đồng) khi chủ đầu tư được phép mở bán thanh toán tiếp 15% và chuyển thành hợp đồng mua bán. “Mua bằng hợp đồng vay vốn sẽ chọn được căn hộ đẹp, giá rẻ” - người môi giới nói.

Khách hàng cần đặt vấn đề về năng lực chủ đầu tư?

Theo bản hợp đồng vay vốn mẫu, có dấu đỏ của chủ đầu tư, thì thấy lãi suất cho vay theo kỳ hạn 6 tháng là 5,5%, mức lãi suất này thấp hơn nhiều với thực tế tín dụng trên thị trường.

Vậy, để chấp nhận mức lãi suất này, người cho vay phải đổi lại được một ưu đãi, quyền lợi kinh tế khác? Trong điều khoản “hợp đồng vay vốn”, có điều khoản bên cho vay được quyền đặt mua sản phẩm của bên vay làm chủ đầu tư, sản phẩm ở đây chính là căn hộ dự án Bea Sky.

Theo luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc công ty Luật Trường Sơn, “hợp đồng vay vốn” được ký giữa chủ đầu tư và một cá nhân hợp pháp, đúng pháp luật. Nhưng rủi ro sẽ nằm về phía người mua nhà theo hình thức này là phần nhiều.

Người cho vay vốn với lãi suất thấp với kỳ vọng sẽ được quyền mua nhà của chủ đầu tư, họ kỳ vọng vào một chủ đầu tư thiếu năng lực. Khi tiềm lực tài chính của chủ đầu tư không đủ, thiếu vốn mới huy động vốn thông qua những bản hợp đồng vay vốn đổi lấy quyền mua nhà. Với chủ đầu tư đủ có khả năng sẽ thực hiện bán nhà huy động vốn khi đủ điều kiện.

“Các chủ đầu tư khi triển khai dự án bất động sản đều phải chứng minh được có 20% vốn tự có để thực hiện dự án. Với 20% số vốn này chủ đầu tư hoàn toàn có thể thực hiện dự án đến đến khi đủ điều kiện mở bán.

Vấn đề ở đây đặt ra là cơ chế kiểm soát 20% vốn tự có của chủ đầu tư sau khi chứng minh với cơ quan quản lý Nhà nước có đổ vào dự án? Đây là kẽ hở trong quản lý dự án bất động sản” - luật sư Trương Anh Tuấn nói.

Nếu nhà đầu tư đã thiếu năng lực tài chính, phải huy động vốn khi chưa đủ điều kiện mở bán thì liệu có đảm bảo được tiến độ dự án? Việc đảm bảo các quy chuẩn thiết kế có được thực hiện, chất lượng công trình như thế nào? Đây là những vấn đề rủi ro cho người mua nhà của dự án - luật sư Trương Anh Tuấn phân tích.