PV: Trong trường hợp phân khúc cao cấp trong thị trường bất động sản được thúc đẩy nhờ rửa tiền thì không chỉ một lượng tiền bẩn từ tham nhũng, buôn lậu ma túy, buôn người… được “rửa sạch”, mà xu hướng này còn đang làm tăng ảo giá bất động sản, khiến người dân mất cơ hội sở hữu nhà và gây ra nhiều hệ lụy về kinh tế xã hội khác. Trong trường hợp đó, kịch bản nào có thể xảy ra với thị trường BĐS? Trong trường hợp xảy ra đổ vỡ thì những nguy cơ, hệ lụy có thể nhìn thấy trước là gì, thưa ông?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Trước hết, tôi phải khẳng định, không phải dòng tiền nào đổ vào BĐS cao cấp cũng đều là tiền bẩn, tiền từ tham nhũng, tiền không có nguồn gốc rõ ràng. Tôi không có thống kê chính xác về tỉ lệ tiền bẩn chảy vào BĐS là bao nhiêu và tỉ lệ tiền sạch là bao nhiêu.

Do đó, không thể khẳng định có bao nhiêu phần trăm trong tổng số tiền đổ vào BĐS cao cấp là tiền có nguồn gốc từ phạm pháp. Nhưng vẫn có thể khẳng định, nếu phân khúc cao cấp trong thị trường bất động sản được thúc đẩy nhờ rửa tiền thì không chỉ một lượng tiền bẩn từ tham nhũng, buôn lậu ma túy… được “rửa sạch” mà còn gây ra những hệ lụy vô cùng lớn đối với thị trường BĐS và nền kinh tế.

Như đã nói, tiền do phạm pháp thì thường thiếu tính ổn định, dễ bị biến động mạnh do tiền có thể đổ vào khu vực này nhưng cũng có thể đổ vào khu vực khác. Với sự lưu chuyển khó lường như vậy, nó dễ làm tăng ảo giá bất động sản, gây ra những biến động mạnh trong BĐS.

Chính sự ra vào, biến động mạnh, không ổn định của dòng tiền này cũng có thể tác động trực tiếp tới thị trường BĐS nghỉ dưỡng thuộc phân khúc cao cấp.

Một khi có biến động, dòng tiền từ phân khúc này bị rút ra, sẽ dẫn tới tình trạng bán tháo các dự án BĐS nghỉ dưỡng, đến lúc đó sẽ tạo ra cú sốc, gây khủng hoảng nghiêm trọng tại chính phân khúc thị trường đó. Do đó, tác động nhìn thấy trước hết chính là những tác động từ sự thiếu ổn định của thị trường BĐS.

Đối với nền kinh tế cũng vậy, khi nguồn tiền có gốc rễ không hợp pháp thì việc sử dụng đồng tiền này cũng không ổn định, không có kế hoạch, vì thế nó có thể đổ vào mọi ngõ ngách của nền kinh tế, trong đó có cả những mảng tối, những góc khuất và cả các khu vực hoạt động kinh tế ngầm.

Do tính chất phức tạp của dòng tiền cùng với các cách thức hoạt động, nó dễ tạo nên nền kinh tế ảo, có thể làm tăng GDP nhưng đó là tăng trưởng ảo rất nguy hiểm cho sự phát triển ổn định, bền vững của nền kinh tế.

Kể cả trong lĩnh vực ngân hàng, sự ra vào của dòng tiền này cũng có thể tạo ra dòng vốn ảo, có thể gây biến động trong lĩnh vực ngân hàng, và một khi gặp rủi ro sẽ có nguy cơ gây đổ vỡ, rất nguy hiểm cho nền tài chính quốc gia.

PV: Ông có đề cập tới câu chuyện kinh tế ngầm cũng có khi là môi trường rửa tiền cho những đối tượng phạm pháp, trong khi Chính phủ từng đặt vấn đề quản "kinh tế ngầm". Vậy theo ông, nếu kiểm soát được rửa tiền trong BĐS có giúp kiểm soát được kinh tế ngầm không?

TS Nguyễn Trí Hiếu: Kinh tế ngầm là nền kinh tế song hành với nền kinh tế chính thức. Các hoạt động kinh tế ngầm, đặc biệt trong lĩnh vực tài chính, hiện đang phát triển rất mạnh, nhưng cho tới giờ chúng ta vẫn chưa có được một nghiên cứu cụ thể nào về kinh tế ngầm.

Tại Trung Quốc và nhiều nước trên thế giới, người ta coi kinh tế ngầm giống như một "ngân hàng trong bóng tối". Khác với kinh tế chính thức, những hoạt động kinh tế ngầm hầu hết đều liên quan tới vấn đề chuyển dịch dòng tiền không theo kênh chính thức, ví dụ như giao dịch rửa tiền, buôn lậu, trao đổi hàng hóa, thỏa thuận mua bán...

Gắn với các hoạt động ngầm là sự kết nối với thế giới tội phạm, những hoạt động phạm pháp, nó hoạt động không tuân theo một quy tắc hay quy định pháp luật nào. Chính vì thế, việc kiểm soát kinh tế ngầm là rất khó, việc xóa sổ được thế giới ngầm còn khó hơn nhiều.

Mặc dù vậy, Chính phủ vẫn cần có biện pháp để kiểm soát các hoạt động ngầm. Kiểm soát kinh tế ngầm ngoài mục đích làm giảm thiểu những rủi ro cho nền kinh tế thì đây còn là biện pháp giúp Việt Nam chống tham nhũng hiệu quả hơn. Đặc biệt trong lĩnh vực BĐS, nếu các hoạt động ngầm trong giao dịch BĐS được kiểm soát thì sẽ kiểm soát được hiện tượng rửa tiền trong lĩnh vực này.

Như đã nói, nếu kiểm soát được dòng tiền vào BĐS và cho phép những dòng tiền sạch vào khu vực này sẽ tạo ra sự ổn định trong phát triển BĐS, kể cả với thị trường BĐS cao cấp, giúp nhà đầu tư không phải đối mặt với cầu ảo.

Tôi đang lo ngại có một cầu ảo trong phân khúc thị trường BĐS nghỉ dưỡng, bởi đang có tình trạng hàng ra tới đâu là cháy tới đó, trong khi thực tế thì đại bộ phận dân chúng không thể tiếp cận được với sản phẩm thuộc phân khúc này. Vậy ai là người tiếp cận, mua được loại BĐS này? Liệu có hiện tượng đẩy cầu ảo, nhằm mục đích rửa tiền cho những đối tượng phạm pháp hay không?

Phát triển thị trường BĐS phân khúc cao cấp sẽ tạo điều kiện thúc đẩy cho nền kinh tế phát triển, tuy nhiên tôi luôn nhấn mạnh, đó phải là nhu cầu thật. Trong trường hợp đó chỉ là cầu ảo, nó sẽ hút các nguồn lực từ nền kinh tế tập trung vào phân khúc, cùng với đó ngân hàng cũng sẽ bị cuốn theo. Rất nhiều nguồn lực của ngân hàng thay vì giúp người dân có nhà, có cửa, giúp ổn định an sinh xã hội thì lại đổ vào phân khúc đầu tư đầy rủi ro và trở thành công cụ của các hoạt động phạm pháp.

PV: Xin cảm ơn ông!