Dự án Đầu tư xây dựng đô thị phía Bắc đường trục trung tâm – Khu đô thị phía Nam quốc lộ 5 thuộc Khu đô thị phố Nối Hưng Yên (Dự án) tọa lạc tại Km 33 đường 39A, xã Liêu Xá, huyện Yên Mỹ, tỉnh Hưng Yên do Công ty CP Đầu tư bất động sản và thương mại Thăng Long (viết tắt là Công ty Thăng Long) làm chủ đầu tư. Dự án được UBND tỉnh Hưng Yên chấp thuận phê duyệt Quy hoạch xây dựng năm 2006 với quy mô hơn 100ha đất và được phê duyệt điều chỉnh năm 2017.

Phân lô bán nền khi chưa xong hạ tầng

Hiện tại, giai đoạn 1 của Dự án (tên thương mại là khu đô thị V-Green Phố Nối) với diện tích 32,2ha được xây dựng từ năm 2016 và đang được đưa vào sử dụng.

Giai đoạn 2 của Dự án là phần đất còn lại trong tổng diện tích 100ha đang được chủ đầu tư giới thiệu, phân lô, bán ra thị trường với tên gọi thương mại là khu đô thị New City Phố Nối. 

Theo ghi nhận của PV Dân Việt trong đầu tháng 1.2019, New City Phố Nối đang trong giai đoạn san nền và thi công hạ tầng. Thế nhưng, hoạt động mua bán đất nền trong dự án New City Phố Nối đã diễn ra sôi động từ những tháng gần đây.

Đáng chú ý, đầu tháng 12.2018, Công ty Thăng Long chính thức ra mắt dự án Khu đô thị New City Phố Nối đã thu hút được hàng trăm nhà đầu tư tới tham dự. 4 đơn vị phân phối chính thức đất nền của dự án này gồm: Công ty CP Max Việt Nam – Maxland; Sàn giao dịch Bất động sản Grand Homes; Công ty cổ phần Nhà Việt Tốt; Công ty CP DV BĐS Ngôi Sao Toàn Cầu – WolrdStar Land.

Trong thông tin giới thiệu của các đơn vị phân phối trên quảng cáo, quy mô dự án gồm: 1.033 căn liền (100 – 172m2); 160 căn Shophouse: (102 – 152m2); 143 căn biệt thự (198 – 740m2); chung cư; trung tâm thương mại; khách sạn… Dự án có quy mô dân số khoảng 21.000 người với tổng mức đầu tư lên đến 900 tỷ đồng.

Trong vai khách hàng, PV được nhiều nhân viên môi giới cho biết, chủ đầu tư vừa ra bảng hàng đợt 2 với 50 lô đất nền liền kề ký hiệu B-LK32, B-LK33 với giá giao động từ 9-12 triệu/m2. Trước đó, hơn 360 lô đất nền liền kề, biệt thự, shophouse mở bán trong đợt 1.

“Đợt đầu bên em đã ra khoảng hơn 350 lô và đã bán khoảng 80% bảng hàng. Hiện tại bên em đã ra thêm 2 lock khoảng 50 lô nữa, tăng giá khoảng 20% lô bảng hàng đợt trước. Và những lô còn lại trong bảng hàng đợt 1 thì bên em cũng sẽ đẩy giá cao hơn”, một nhân viên môi giới giới thiệu là của Maxland tư vấn.

Qua khảo sát các môi giới đang tư vấn bán đất nền dự án này, khách hàng có 2 hình thức thanh toán là: thanh toán theo tiến độ và thanh toán 90% giá trị lô đất (10% còn lại sẽ được thanh toán khi nhận sổ đỏ).

“Sau 7 ngày khách hàng thanh toán đặt cọc, chủ đầu tư sẽ ký Hợp đồng chuyển nhượng, tháng 6.2019 bàn giao thực địa, đến quý 4.2019 ra sổ đỏ nhưng thực tế sổ đỏ sẽ xong được 1 đợt 500 lô vào tháng 5.2019”, nhân viên môi giới sàn Maxland tự tin tư vấn.

Quy hoạch còn trên giấy

Bên cạnh khả năng sinh lời cao, New City Phố Nối được giới thiệu là dự án quy mô lớn nhất Phố Nối có tiện ích đồng bộ, không gian sống hiện đại lần đầu tiên xuất hiện tại Phố Nối cũng như tỉnh Hưng Yên. New City Phố Nối hứa hẹn sẽ là Thành phố giao thương kinh tế sầm uất, thịnh vượng, nơi cung cấp dịch vụ vui chơi giải trí mới mẻ, hiện đại.

Thực tế hiện tại dự án New City Phố Nối mới chỉ là một bãi đất trống vừa được san phẳng thì những lời tư vấn “có cánh” của các sàn môi giới cần phải được khách hàng cảnh giác. Tiếp đó, khách hàng cần phải biết hoạt động kinh doanh của những điểm tư vấn, mời chào khách hàng mua đất nền quanh dự án này đã được được đăng ký tại chính quyền địa phương chưa? 

Cầm trong tay bản vẽ quy hoạch, nhân viên môi giới tên L. chỉ vào chiếc máy cẩu phía xa giới thiệu, đấy là khu vực hồ điều hoà rộng hơn 7ha đang được thực hiện. Vị trí lô liền kề B-LK32, B-LK33 vừa mở bán đợt 2 này có view về phía hồ.

Thực tế ghi nhận của PV Dân Việt, điểm nổi bật nhất của dự án này là một tấm biển “mặt bằng tổng thể dự án New City Phố Nối” cỡ lớn. Ngoài ra, số lượng công nhân thi công tại dự án này không nhiều. Một số điểm công nhân đang thi công dễ nhận thấy tại dự án là các hạng mục: cống ngầm, múc hồ, san mặt bằng…

 Liên quan tới điều kiện được phân lô bán nền tại các dự án kinh doanh, tại Khoản 1, Điều 194, Luật đất đai năm 2013 quy định rõ, dự án được chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong Dự án dưới hình thức phân lô bán nền khi Dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng kết cầu hạ tầng và nghĩa vụ tài chính về đất đai theo.

Ngoài ra, tại khoản 2, Điều 41 Nghị định 43/2014/NĐ-CP Nghị định hướng dẫn thi hành một số điều của Luật đất đai đã nêu cụ thể điều kiện dự án đầu tư xây dựng kinh doanh nhà ở để bán hoặc để bán kết hợp cho thuê được chuyển nhượng quyền sử dụng đất dưới hình thức phân lô, bán nền, quy định: “Chủ đầu tư dự án phải hoàn thành việc đầu tư xây dựng kết cấu hạ tầng gồm các công trình dịch vụ, công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội theo quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đã được phê duyệt; đảm bảo kết nối với hệ thống hạ tầng chung của khu vực trước khi thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở; đảm bảo cung cấp các dịch vụ thiết yếu gồm cấp điện, cấp nước, thoát nước, thu gom rác thải…”

Như vậy, đối chiếu quy định pháp luật vào hoạt động kinh doanh tại dự án New City Phố Nối, điều có thể dễ nhận ra nhất là dự án chưa xong hạ tầng đã phân lô bán, nền rầm rộ. Rủi ro của khách hàng sẽ rất lớn trong trường hợp chủ đầu tư không đủ năng lực và thiếu quản lý của cơ quan chức năng liên quan.